Resumen del gran debate nacional sobre política inmobiliaria: tenencia, plusvalía y oferta

En el gran debate nacional sobre política inmobiliaria se analizaron orientaciones muy diversas, desde los impuestos aplicados durante la tenencia de una vivienda y el impuesto sobre las ganancias de capital en el momento de la venta hasta la velocidad de suministro de suelo público, los préstamos para depósitos de alquiler jeonse y la vivienda pública de alquiler. La cuestión central es diferenciar con mayor precisión entre las viviendas ordinarias destinadas a residencia habitual y las viviendas de precio extremadamente alto, las viviendas múltiples y las viviendas no ocupadas por sus propietarios.

No obstante, las intervenciones del debate tuvieron principalmente el carácter de orientaciones políticas o instrucciones para su estudio. Aspectos como el umbral para considerar una vivienda de precio extremadamente alto, los tipos impositivos, los límites de las reducciones y la fecha de aplicación no se determinarán hasta que se presente el plan de reforma fiscal y se complete el proceso legislativo en la Asamblea Nacional.

Panorama de las políticas debatidas

Cómo podría cambiar el impuesto sobre la tenencia

Establecer como referencia básica una vivienda ordinaria

En el debate se propuso establecer primero el nivel básico del impuesto sobre la tenencia aplicable a una «vivienda ordinaria» y, posteriormente, diferenciar la carga según el precio, el número, la finalidad de uso y la región de las viviendas.

La estructura debatida es la siguiente.

• Aplicar la carga básica a una vivienda ordinaria destinada a residencia habitual.
• Conceder reducciones a las viviendas para hogares modestos y a las situadas en regiones no metropolitanas.
• Añadir gradualmente cargas a las viviendas de precio extremadamente alto, a las viviendas múltiples y a las viviendas no ocupadas con fines especulativos.
• Reflejar de forma más activa en los criterios fiscales no solo el número de viviendas, sino también el valor de los activos y su uso real.

En el contenido del debate facilitado se presentó la posibilidad de estudiar un nivel de entre 4.000 y 5.000 millones de wones de valor de mercado como umbral para las viviendas de precio extremadamente alto. Sin embargo, este no es un criterio fiscal definitivo. En el sistema real, el ámbito de aplicación y la carga fiscal varían considerablemente en función de si se utiliza como referencia el valor de mercado, el valor oficial tasado o la base imponible.

Diferencias respecto al impuesto actual sobre la tenencia

El impuesto sobre la tenencia de viviendas en Corea se compone del impuesto sobre la propiedad, que es un tributo local, y del impuesto integral sobre bienes inmuebles, que es un tributo nacional. Este último tiene en cuenta la suma de los valores oficiales tasados, la deducción básica, si se trata de una única vivienda por unidad familiar, el número de viviendas y la forma de propiedad.

El problema planteado en el debate es que una clasificación centrada únicamente en el número de viviendas no refleja suficientemente el valor de los activos ni la finalidad real de la tenencia. Se señaló que una persona con varias viviendas de precio bajo o medio en regiones no metropolitanas podría soportar una carga fiscal mayor que alguien que posee una única vivienda de precio extremadamente alto en Seúl. Si se introduce un nuevo sistema diferenciado, probablemente será fundamental combinar el número de viviendas con su precio, la condición de residencia habitual y las características regionales.

Propuesta de ajuste de la reducción del impuesto sobre las ganancias de capital para propietarios de una vivienda

Límites al número de reducciones y al importe acumulado

En el debate se planteó la necesidad de ajustar la estructura que permite a los propietarios de una vivienda beneficiarse repetidamente de exenciones o reducciones fiscales al cambiar varias veces de vivienda de precio elevado. Los métodos mencionados para su estudio son principalmente tres.

1. Limitar el número de reducciones a lo largo de la vida o durante un período determinado.
2. Conceder un beneficio considerable en la primera venta y reducirlo en las operaciones posteriores.
3. Establecer un límite máximo al importe acumulado de las reducciones sumando varias operaciones.

Estas medidas pretenden distinguir entre los hogares que han residido durante mucho tiempo en una vivienda y aquellos que han sustituido repetidamente viviendas de precio elevado. Por otra parte, los compradores con necesidades reales que deban mudarse con frecuencia por motivos laborales, cambios en la composición familiar o tareas de cuidado podrían verse perjudicados, por lo que serían necesarios criterios de excepción.

Estructura básica de la actual exención para una única vivienda por unidad familiar

Conforme a la actual Ley del Impuesto sobre la Renta, la exención del impuesto sobre las ganancias de capital para una única vivienda por unidad familiar exige, en principio, el cumplimiento de requisitos legales como el período de tenencia. En el caso de las viviendas de precio elevado cuyo valor de transmisión supera los 1.200 millones de wones, la totalidad de la ganancia de capital no queda automáticamente exenta, sino que puede gravarse la parte de la ganancia correspondiente al importe que supera los 1.200 millones de wones.

Dependiendo de la fecha de adquisición y la región, pueden añadirse requisitos de residencia, mientras que se pueden aplicar disposiciones especiales a casos como la tenencia temporal de dos viviendas, las viviendas heredadas o la unificación de hogares por matrimonio. Por tanto, no debe afirmarse que todas las operaciones de propietarios de una vivienda quedan exentas únicamente por haberla poseído durante «2 años».

Por qué los propietarios de varias viviendas necesitan una vía de salida para vender

Si se aumenta el impuesto sobre la tenencia mientras se mantiene elevada la carga del impuesto sobre las ganancias de capital, los propietarios de varias viviendas podrían aplazar la venta para evitar impuestos. Esto se denomina «retención de inmuebles fuera del mercado». Si disminuye la oferta en venta, se reduce el número de viviendas disponibles para transacciones y, en algunas zonas, también podrían aumentar los precios de compraventa o los alquileres.

Según la información facilitada, estas preocupaciones surgieron después de que el 9 de mayo de 2026 finalizara el aplazamiento de la tributación agravada del impuesto sobre las ganancias de capital para propietarios de varias viviendas. En consecuencia, junto con el refuerzo del impuesto sobre la tenencia, podrían estudiarse las siguientes vías de salida temporales.

• Reducir durante un período determinado una parte de los tipos impositivos agravados.
• Aliviar la carga únicamente cuando se reduzca realmente el número de viviendas poseídas.
• Establecer un plazo de venta para incentivar que salgan inmuebles al mercado a corto plazo.
• Distinguir entre la tenencia especulativa a corto plazo y la tenencia a largo plazo.

La simple repetición de un aplazamiento del mismo nivel que el anterior generaría un problema de equidad respecto a quienes vendieron sus viviendas con antelación. Por ello, se prevé que en la propuesta posterior sean criterios importantes los beneficiarios de la reducción, su duración y las condiciones relativas a la disminución del número de viviendas.

La política de oferta se centra en acortar los plazos

Reducción de la duración de los proyectos en terrenos públicos existentes

En el debate se destacó la dificultad real de encontrar nuevos terrenos a gran escala en el área metropolitana de Seúl. Como alternativa, se propuso reducir la duración de los proyectos en terrenos públicos ya designados, como las ciudades de tercera generación.

Por lo general, los terrenos públicos pasan por los procedimientos de designación de zona, compensación de terrenos, autorizaciones y permisos, instalación de infraestructuras, inicio de obras y ocupación. Dado que la tramitación secuencial de cada procedimiento puede prolongar la duración del proyecto, podrían estudiarse medidas para realizar algunos trámites en paralelo o revisar las normas duplicadas.

Como muestra el caso de la zona de Goyang Changneung, los retrasos en las compensaciones de terrenos y el aumento de los costes de construcción son variables importantes que posponen el inicio de las obras. Aunque se acorten los procedimientos administrativos, será difícil adelantar de manera significativa la fecha real de ocupación si no se resuelven las negociaciones sobre las compensaciones, las infraestructuras como las redes de transporte y las escuelas, así como los costes de construcción y la viabilidad de los proyectos.

Prudencia ante la flexibilización de la reconstrucción y la reurbanización

El aumento del coeficiente de edificabilidad y la flexibilización de las normas sobre proyectos de renovación pueden incrementar a largo plazo el número de viviendas urbanas. Sin embargo, en las primeras fases de los proyectos, las expectativas de desarrollo pueden reflejarse antes que sus efectos y estimular los precios de las viviendas y los terrenos existentes. En el debate se expuso una posición prudente, según la cual deben examinarse conjuntamente el efecto de ampliar la oferta y el riesgo de subidas de precios a corto plazo.

Orientación de los préstamos para depósitos jeonse y la vivienda pública de alquiler

Distinguir los préstamos para depósitos jeonse según la vivienda poseída y la demanda real

En el debate se planteó la necesidad de reconsiderar si una persona que ya posee una vivienda debe recibir un préstamo para residir en otra mediante un contrato de alquiler jeonse. Esta postura parte de la idea de que, aunque estos préstamos ayudan a estabilizar la vivienda de los arrendatarios, también pueden aumentar los fondos disponibles y estimular los depósitos jeonse y los precios de compraventa.

No obstante, los límites y requisitos de los préstamos para depósitos jeonse pueden variar según la institución de garantía, la entidad financiera, el precio de la vivienda poseída y su ubicación. Tampoco es una norma definitiva la propuesta de bloquear, en principio, estos préstamos a propietarios de una vivienda que no ocupan. Paralelamente, se mencionó la orientación de mantener o reforzar la ayuda a los grupos que necesitan protección pública, como los jóvenes, los recién casados y los hogares modestos sin vivienda propia.

Plan para ampliar la vivienda pública de alquiler de tamaño mediano

También se reafirmó el plan de abandonar el modelo centrado en viviendas públicas de alquiler pequeñas y ofrecer viviendas medianas con mayor superficie de uso exclusivo cerca de estaciones. El objetivo es proporcionar una calidad y unas ubicaciones que permitan residir durante largos períodos a hogares familiares y de clase media.

Las expresiones «25 pyeong y 30 pyeong» se utilizan generalmente para referirse a la superficie total suministrada, pero la superficie de uso exclusivo puede variar según el proyecto. El volumen real de la oferta, el alquiler, los requisitos de acceso y el período de residencia deberán determinarse en los planes de cada proyecto.

Posibles efectos sobre el mercado

Efectos positivos previstos

• El aumento del coste de tenencia de las viviendas de precio extremadamente alto y no ocupadas por sus propietarios puede reducir la demanda especulativa.
• Se puede mejorar la equidad fiscal reflejando el valor de los activos y la finalidad de uso, en lugar de basarse en el número de viviendas.
• Si se aplica una reducción condicionada del impuesto sobre las ganancias de capital, la oferta de inmuebles en venta podría aumentar en poco tiempo.
• Si la agilización de los procedimientos de los terrenos públicos se traduce en el inicio efectivo de las obras y la ocupación, podría aliviar la incertidumbre sobre la oferta a medio plazo.
• La vivienda pública de alquiler de tamaño mediano puede ampliar las opciones residenciales a largo plazo para hogares familiares y de clase media.

Riesgos que deben examinarse conjuntamente

• La carga fiscal podría trasladarse a los alquileres.
• Si la carga del impuesto sobre las ganancias de capital no se reduce suficientemente, podría agravarse la retención de inmuebles fuera del mercado.
• Si las reducciones terminan y vuelven a introducirse repetidamente, los participantes del mercado podrían esperar al siguiente aplazamiento.
• Si la determinación de la residencia habitual es compleja, pueden aumentar los costes administrativos y los litigios fiscales.
• La reducción de los plazos de los proyectos no debe debilitar la seguridad, la protección ambiental ni la recogida de opiniones de los residentes.

Aspectos que deben comprobarse en la propuesta definitiva

En el plan de reforma fiscal y los proyectos de modificación legislativa que se anuncien después del debate deberán comprobarse los siguientes aspectos.

1. Si una vivienda de precio extremadamente alto se determina según el valor de mercado o el valor oficial tasado.
2. Con qué período y documentos acreditativos se distinguirá entre residencia habitual y no residencia.
3. Cuáles serán los criterios de precio y región para las reducciones aplicables a viviendas de hogares modestos y de regiones no metropolitanas.
4. Si la limitación de las reducciones del impuesto sobre las ganancias de capital para propietarios de una vivienda se basará en el número de veces o en el importe acumulado.
5. Si se ofrecerán medidas transitorias y un período de aumento gradual a los propietarios actuales.
6. La duración de la reducción del impuesto sobre las ganancias de capital para propietarios de varias viviendas y las condiciones relativas a la disminución del número de viviendas.
7. Las personas sujetas a las restricciones de los préstamos para depósitos jeonse y el alcance de las excepciones para jóvenes y recién casados.
8. Si el objetivo de reducción de plazos de los terrenos públicos se medirá con respecto a la preventa, el inicio de las obras o la ocupación.

Conclusión

La orientación política de este debate se centra, más que en aumentar uniformemente los impuestos sobre todas las viviendas, en diferenciar la carga combinando la condición de residencia habitual, el precio, el número de viviendas y la región. Dado que reforzar únicamente el impuesto sobre la tenencia podría provocar la retención de inmuebles fuera del mercado y el aumento de los alquileres, la estructura planteada busca impulsar simultáneamente una vía de salida condicionada para que los propietarios de varias viviendas vendan y una reducción de los plazos de oferta.

Sin embargo, las intervenciones del debate no modifican por sí solas la cantidad de impuestos que debe pagarse ni la posibilidad de obtener un préstamo. La aplicación real deberá determinarse conforme al plan de reforma fiscal del Gobierno, las leyes aprobadas por la Asamblea Nacional, los decretos de aplicación y las directrices detalladas de las entidades financieras.