Distinciones legales y ventajas e inconvenientes de las villas, las viviendas adosadas, las viviendas plurifamiliares, los edificios de apartamentos y los bloques de pisos

El término «vivienda adosada» de la pregunta se interpreta como «vivienda adosada» y se explica como tal. En Corea, los apartamentos, las viviendas adosadas y las viviendas multifamiliares son tipos de viviendas colectivas según la legislación, mientras que «villa» y «mansión» son denominaciones habituales de edificios o nombres comerciales. Por lo tanto, prevalecen el uso principal que figura en el registro de la propiedad y el certificado de inscripción en el registro público sobre el nombre que aparece en los anuncios o en la entrada del edificio.

Tabla comparativa clave

Punto clave para la determinación: Los 660 m² no corresponden a la superficie exclusiva de un único núcleo familiar, sino que se refieren a la suma de la superficie construida de todo el edificio utilizado como vivienda. El número de plantas tampoco se refiere al total de plantas visibles desde el exterior, sino que se basa en el número de plantas destinadas a vivienda; los sótanos y las plantas de aparcamiento con pilotes que cumplan los requisitos legales pueden excluirse del cálculo. Para la clasificación definitiva, es necesario consultar el uso principal que figura en el registro de edificios.

Punto de partida de la clasificación legal: viviendas colectivas

Según la Ley de Vivienda, una vivienda colectiva es aquella cuya estructura permite que cada unidad residencial lleve una vida independiente, al tiempo que se utilizan de forma conjunta, total o parcialmente, las paredes, los pasillos, las escaleras o las instalaciones. Entre los tipos básicos se incluyen los apartamentos, las viviendas adosadas y las viviendas multifamiliares.

Esta clasificación legal no se basa en el nivel de lujo del edificio, la marca, el aspecto exterior ni el precio de venta. Aunque el nombre del edificio incluya términos como «villa» o «mansión», el tipo legal varía en función de los criterios de número de plantas y superficie.

Definiciones y características por tipo

Apartamentos

Un apartamento es una vivienda colectiva con cinco o más plantas destinadas a uso residencial. La definición legal en sí misma no incluye requisitos relativos a la existencia de un gran complejo, ascensor, sala de seguridad, parque infantil o un número específico de viviendas.

Las ventajas generales son las siguientes:

• En muchos casos cuentan con un sistema de gestión comunitaria que incluye oficina de administración, seguridad, limpieza y control de aparcamientos.
• Existen relativamente muchos casos de transacciones en el mismo complejo y con la misma superficie, lo que facilita la valoración del precio.
• Los complejos de gran tamaño suelen disponer de instalaciones complementarias, como aparcamientos, instalaciones comunitarias, zonas ajardinadas e instalaciones infantiles.
• La demanda por parte de compradores e inquilinos es relativamente amplia, por lo que hay muchas zonas con alta liquidez.

También existen algunas desventajas comunes.

• El precio de compra y los gastos de comunidad periódicos pueden ser más elevados que en los edificios de viviendas de baja altura de la misma zona residencial.
• La alta densidad de viviendas puede provocar ruidos entre plantas y paredes, esperas en el ascensor y aglomeraciones dentro del complejo.
• Las instalaciones comunes a gran escala son prácticas, pero su mantenimiento y reparaciones a largo plazo conllevan gastos continuos.
• No todos los bloques de pisos son de gran tamaño ni se encuentran en buen estado de mantenimiento.

Viviendas adosadas

Las viviendas adosadas son edificios de viviendas con un máximo de cuatro plantas destinadas a vivienda y en los que la superficie total de suelo destinada a vivienda en un mismo edificio supera los 660 m². La diferencia fundamental con respecto a las viviendas multifamiliares no radica en el número de viviendas, sino en la superficie de suelo destinada a vivienda en un mismo edificio.

Las ventajas generales son las siguientes:

• Para quienes prefieren vivir en edificios de pocas plantas, pueden suponer menos aglomeraciones en las escaleras y los ascensores, así como menos molestias propias de la vida en edificios altos.
• Al haber un número relativamente reducido de viviendas, el ambiente del complejo suele ser tranquilo y, en muchos casos, los recorridos de acceso son sencillos.
• Dependiendo de la ubicación y el diseño, existe la posibilidad de disponer de una amplia superficie útil o de una participación relativamente grande en los derechos sobre el terreno.
• En algunas zonas, el precio de compra es inferior al de los grandes complejos de apartamentos, lo que puede reducir las barreras de acceso para quienes desean vivir allí.

Las desventajas habituales son las siguientes:

• Puede haber una falta de servicios de gestión comunitaria sistemáticos, como oficina de administración, seguridad, consigna de paquetería y control de aparcamiento.
• Si hay pocos casos de compraventa, resulta difícil determinar el precio de venta y de alquiler adecuado.
• El acuerdo entre los propietarios sobre la reparación de las zonas comunes —como la azotea, las fachadas, las tuberías o el aparcamiento— puede retrasarse.
• Existen grandes diferencias entre los distintos edificios en cuanto a ascensores, número de plazas de aparcamiento y accesibilidad para los servicios de bomberos.

Viviendas multifamiliares

Las viviendas multifamiliares son edificios de viviendas en los que el número de plantas destinadas a vivienda es de cuatro o menos y la superficie total de suelo residencial de un mismo edificio no supera los 660 m². Se trata de edificios de viviendas de baja altura, con un tamaño legal inferior al de las viviendas adosadas, y lo habitual es que cada vivienda se inscriba en el registro de la propiedad de forma independiente.

Las ventajas generales son las siguientes:

• En muchos casos, los costes de compra y alquiler son más bajos que los de los grandes bloques de pisos situados en la misma zona residencial.
• A menudo se construyen en parcelas pequeñas cercanas a estaciones de metro, zonas universitarias o áreas de negocios, lo que ofrece una gran variedad de opciones de ubicación.
• Al haber menos viviendas, el acceso es más sencillo y suele haber menos aglomeraciones que en los complejos de gran tamaño.
• Se pueden encontrar diversos diseños según el edificio, como diferentes distribuciones, terrazas o viviendas de dos niveles.

Las limitaciones habituales son las siguientes:

• Independientemente de si se trata de una construcción nueva o no, pueden existir grandes diferencias en cuanto a la calidad de la obra, la impermeabilización, el aislamiento térmico, el aislamiento acústico y la ventilación.
• Hay edificios que carecen de plazas de aparcamiento, ascensor, conserje o instalaciones de seguridad.
• En zonas con escaso volumen de transacciones, resulta difícil determinar el precio de mercado y el plazo de venta puede alargarse.
• En los contratos de alquiler con fianza, si el precio de mercado es poco claro o los derechos de prelación son complejos, hay que evaluar de forma más conservadora el riesgo de recuperación de la fianza.
• Es imprescindible comprobar si existen ampliaciones no autorizadas, cambios de uso ilegales o discrepancias entre el registro catastral y la situación real.

Villas

El término «villa» no constituye una clasificación de uso independiente en la legislación urbanística coreana. En el mercado inmobiliario suele referirse de manera general a viviendas colectivas de baja altura, aunque en el registro de la propiedad suelen figurar como viviendas adosadas o viviendas multifamiliares. En raras ocasiones, puede darse el caso de que el nombre del edificio sea «villa», pero su uso legal sea «apartamento» u otro uso distinto.

Por lo tanto, no se debe dar por sentado que la estructura, los derechos o el valor se determinan únicamente por el nombre, como por ejemplo: «es barato porque es una villa», «es un edificio de viviendas para varias familias porque es una villa» o «es una vivienda adosada porque es una villa de lujo».

Mansión

La «mansión» tampoco es un tipo de vivienda independiente a efectos legales en Corea. En muchos casos se trata de la denominación de viviendas colectivas antiguas o del nombre comercial utilizado en el momento de la venta, y, desde el punto de vista legal, puede corresponder a uno de los siguientes tipos: apartamento, vivienda adosada o vivienda multifamiliar.

La denominación «mansión» no garantiza la estructura del edificio, su resistencia sísmica, el nivel de gestión, su carácter de lujo ni la forma de propiedad. La tipología jurídica y las relaciones de derechos deben verificarse por separado en el registro de la propiedad y en el certificado de inscripción.

Comprensión mediante un ejemplo hipotético

El siguiente ejemplo es hipotético y tiene como objetivo explicar los principios de clasificación.

Dado que la clasificación de un edificio real puede variar en función de la planta de aparcamiento con pilotes, el sótano, los usos mixtos, las ampliaciones o la forma en que se conectan los distintos bloques, debe darse prioridad a los datos del registro de la propiedad frente a los cálculos hipotéticos.

Diferencias entre las viviendas adosadas y los edificios de viviendas plurifamiliares

Ambos tipos son viviendas colectivas de hasta cuatro plantas residenciales, pero se diferencian en función de una superficie total de suelo residencial de 660 m² por edificio.

Aunque dos o más edificios estén conectados por un aparcamiento subterráneo, la legislación establece que cada edificio debe considerarse por separado; por lo tanto, no se debe determinar si se trata de una vivienda adosada o multifamiliar basándose únicamente en la superficie construida total del complejo.

Las viviendas multifamiliares y las viviendas plurifamiliares son diferentes

Aunque sus nombres son similares, su naturaleza jurídica y su estructura contractual difieren considerablemente.

Los inquilinos de viviendas multifamiliares no deben limitarse a examinar su propia vivienda, sino que deben analizar también los derechos de garantía constituidos sobre el edificio en su conjunto y el importe de los depósitos de fianza de los inquilinos con prioridad.

Comparación de ventajas: ¿qué es mejor?

No se puede determinar cuál es mejor basándose únicamente en el tipo jurídico. La siguiente información refleja tendencias generales, pero pueden darse resultados opuestos en función de la ubicación, el año de finalización, la calidad de la construcción, el estado de mantenimiento, el derecho de superficie y el número de viviendas.

Guía de elección según el objetivo

Si priorizas la facilidad de gestión y las transacciones

Si valoras especialmente la oficina de administración, la seguridad, la gestión del aparcamiento, las instalaciones comunitarias y la abundancia de datos sobre transacciones reales, un piso bien gestionado es relativamente más adecuado. Sin embargo, es posible que los bloques de pisos pequeños no ofrezcan un servicio de gestión al nivel de los complejos residenciales grandes.

Si prefieres vivir en un edificio de pocas plantas y con pocas viviendas

Las viviendas adosadas pueden ser adecuadas para quienes buscan vivir en un edificio de pocas plantas, con pocas viviendas, con planos amplios o con la posibilidad de adquirir derechos sobre el terreno. A cambio, hay que comprobar el sistema de reparación de las zonas comunes y el reparto de gastos entre los propietarios.

Si priorizas el presupuesto y la ubicación

Las viviendas multifamiliares pueden resultar más asequibles que los apartamentos en la misma zona residencial. No obstante, hay que examinar con mayor detalle cada edificio en particular, teniendo en cuenta el precio de mercado, la existencia de construcciones ilegales, el aparcamiento, las fugas y la seguridad de la fianza.

Si te atrae el nombre de «villa» o «mansión»

El nombre no puede ser un criterio de elección. Hay que tomar una decisión tras comprobar en el registro de la propiedad el uso principal, el año de finalización, los derechos sobre el terreno, el número de plazas de aparcamiento, si se indica que se trata de una construcción ilegal y el precio real de transacción.

Lista de comprobación antes de firmar un contrato de compraventa o de alquiler con opción a compra

1. Registro de la propiedad

• Comprueba cuál es el uso principal: si se trata de un piso, una vivienda adosada o una vivienda multifamiliar.
• Comprueba que la dirección, el bloque y el número de piso, así como la superficie útil y la superficie común, coincidan con lo que figura en el contrato y con la situación actual.
• Comprueba si hay indicios de infracciones urbanísticas, ampliaciones no autorizadas o cambios de uso.
• Comprueba los datos básicos, como la fecha de autorización de uso, la estructura, el número de plantas y el aparcamiento.

2. Certificado de inscripción en el Registro de la Propiedad

• Comprueba que la otra parte del contrato sea el propietario real.
• Comprueba si existen restricciones de derechos, como hipotecas, embargos, embargos preventivos, derechos de arrendamiento con opción de compra o inscripciones fiduciarias.
• Si se trata de un edificio en régimen de propiedad horizontal, comprueba la indicación de la parte exclusiva de la vivienda y el derecho sobre el terreno.
• Consulta el certificado no solo antes de firmar el contrato, sino también justo antes de abonar el saldo final, para comprobar si ha habido alguna modificación.

3. Datos sobre el precio

• Consultar las transacciones de viviendas similares en el mismo edificio y en la zona en el sistema de publicación de precios reales del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte.
• Consultar el precio oficial de tasación en el servicio de notificación de precios oficiales inmobiliarios.
• En el caso de viviendas adosadas o multifamiliares, donde las transacciones son poco frecuentes, no hay que fiarse solo de una o dos ofertas, sino comparar varios casos similares en cuanto a ubicación, superficie, planta, año de finalización, aparcamiento y derechos sobre el terreno.
• Hay que evaluar de forma conservadora si el depósito de la fianza de alquiler no se aproxima excesivamente al precio de venta.

4. Estado del inmueble y de su mantenimiento

• Comprueba el número real de plazas de aparcamiento disponibles por vivienda y si hay aparcamiento en doble fila.
• Examina el ascensor, la impermeabilización de la azotea, las grietas en las paredes exteriores, las tuberías, las fugas, la condensación, el moho y el estado de las ventanas y el aislamiento acústico.
• Se comprueban las partidas de los gastos de comunidad, los impagos, los gastos de electricidad y limpieza de las zonas comunes, así como el historial reciente de reparaciones en las zonas comunes.
• Se comprueban las vías de acceso para los camiones de bomberos, las escaleras de emergencia, la seguridad de las entradas y las condiciones del servicio de paquetería.

5. Seguridad del contrato de alquiler

• Comprueba la existencia de derechos de garantía preferentes y el importe de los depósitos de fianza con prioridad.
• Comprueba directamente si es posible contratar un seguro de fianza de alquiler con una entidad de garantía y cuáles son los criterios de evaluación más recientes.
• En el caso de los edificios de viviendas, indica con exactitud el bloque y el número de piso que figuran en el registro catastral al realizar el registro de cambio de domicilio.
• Si existe un registro de fideicomiso, comprueba los derechos de arrendamiento y si se cuenta con el consentimiento del fideicomisario.

Errores comunes

• No siempre es cierto que «villa = vivienda multifamiliar». «Villa» es un término genérico que puede referirse tanto a viviendas adosadas como a apartamentos.
• «Mansión = bloque de pisos» tampoco es siempre correcto. «Mansión» es simplemente el nombre de un edificio.
• «Bloque de pisos = complejo de gran altura» no es una definición legal. Cualquier edificio residencial de cinco o más plantas puede considerarse un bloque de pisos, incluso si es de pequeño tamaño.
• Las viviendas adosadas y las viviendas multifamiliares no se clasifican en función del número de viviendas. La distinción básica se basa en que la superficie útil total de un edificio destinado a vivienda sea de 660 m².
• 660 m² no es la superficie de una vivienda. Es la superficie total destinada a vivienda de todo un bloque.
• Los registros oficiales tienen prioridad sobre los nombres publicitarios. El registro de la propiedad y el certificado de inscripción en el registro son el punto de partida para la verificación legal.

Vías oficiales de verificación

• Anexo 1 del Reglamento de aplicación de la Ley de Edificación: Tipos de edificios según su uso
• Artículo 3 del Reglamento de aplicación de la Ley de Vivienda: Tipos y ámbito de aplicación de las viviendas en régimen de propiedad horizontal
• Información sobre legislación cotidiana de fácil consulta: concepto y tipos de apartamentos
• Gobierno 24: Emisión y consulta de copias y extractos del Registro de Edificios
• Sistema de publicación de precios de transacciones reales del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte
• Avisos sobre precios catastrales de inmuebles
• Registro de la Propiedad en línea del Tribunal Supremo

Dado que la legislación y los criterios de evaluación de las garantías pueden sufrir modificaciones, es necesario volver a comprobar los criterios más recientes en el momento de la firma del contrato.