Qué significa «consultar el extracto del Registro de la Propiedad antes de firmar el contrato de alquiler de una vivienda en solitario»

Cuando se dice que hay que comprobar el extracto del Registro de la Propiedad, no se refiere simplemente a mirar un papel. Significa que, antes de firmar un contrato de alquiler o de alquiler con opción a compra, debes comprobar en el registro público quién es el propietario real de la vivienda que vas a alquilar, si la dirección y el número de piso son correctos, y si ya existen derechos que supongan un riesgo, como hipotecas, embargos o subastas.

Definición clave: el significado de «comprobar el extracto del registro de la propiedad»

El nombre oficial del documento que en la práctica habitual se denomina «copia del registro de la propiedad» es certificado de inscripciones en el registro. Se trata de un documento que acredita el contenido inscrito en el registro de la propiedad y constituye un documento público que permite verificar la descripción de la vivienda o el terreno, así como las relaciones de derechos sobre los mismos.

En pocas palabras, el extracto del registro de la propiedad es el documento de identidad de la vivienda y el historial de sus relaciones de derechos. Del mismo modo que con el documento de identidad de una persona se comprueban el nombre y la identidad, con el extracto del registro de la propiedad se comprueban la dirección, la superficie, el propietario y el estado de los derechos principales del inmueble, como hipotecas, embargos, medidas cautelares o derechos de arrendamiento con opción de compra.

¿Por qué hay que consultar el extracto del Registro de la Propiedad antes de firmar un contrato de alquiler con fianza o de alquiler mensual?

En los contratos de alquiler con fianza o de alquiler mensual, lo que más quiere proteger el inquilino es la fianza. El depósito es el dinero que el arrendador debe devolver al finalizar el contrato, pero puede resultar difícil recuperarlo si la situación financiera del propietario es mala o si la vivienda es subastada.

La consulta del extracto del Registro de la Propiedad es un procedimiento destinado a reducir los tres riesgos siguientes:

1. Reduce el riesgo de firmar un contrato con un falso propietario o con una persona sin autoridad.
2. Reduce el riesgo de que la vivienda que has visitado no sea la misma que figura en el contrato.
3. Permite comprobar de antemano los derechos que pueden afectar a la recuperación de la fianza, como hipotecas, embargos o resoluciones de inicio de subasta.

Por ejemplo, aunque A diga «este piso es mío», si en el registro de la propiedad el propietario figura como B, no se debe firmar el contrato directamente con A. Hay que comprobar si se trata del propietario en persona o, en caso de que sea un representante, si dispone de la representación legal necesaria, como un poder notarial o un certificado de sello.

Las tres partes del extracto del Registro de la Propiedad: encabezamiento, sección A y sección B

El extracto del Registro de la Propiedad suele leerse dividido en encabezamiento, sección A y sección B. Los inquilinos sin experiencia pueden seguir el orden que se indica a continuación.

Especialmente en el caso de edificios de viviendas en régimen de propiedad horizontal, como apartamentos, oficios y viviendas plurifamiliares, el bloque y el número de piso son muy importantes. Si el registro de la propiedad, el contrato y la dirección de empadronamiento no coinciden, pueden surgir problemas con la protección prevista en la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas.

Qué significa que haya una hipoteca

La expresión «la vivienda tiene una deuda» suele significar que en la sección «B» del Registro de la Propiedad figura una hipoteca. La hipoteca es un derecho real de garantía que el acreedor constituye cuando se solicita un préstamo con el inmueble como garantía.

El dato que el arrendatario debe prestar especial atención es el importe máximo de la deuda. El importe máximo de la deuda puede no coincidir con el saldo real del préstamo y debe entenderse como el límite máximo garantizado, que incluye no solo el capital, sino también los intereses y los daños y perjuicios por demora. Por lo tanto, hay que tener en cuenta tanto «cuál es el importe máximo de la deuda de la hipoteca» como «cuánto ascienden los demás depósitos de garantía con prioridad».

El hecho de que exista una hipoteca no significa que todos los contratos sean necesariamente arriesgados. No obstante, hay que actuar con mayor cautela en las siguientes situaciones:

• Cuando la suma del importe máximo de la deuda y la fianza resulte excesivamente elevada en comparación con el precio de la vivienda o su valor de mercado
• Cuando se haya acordado cancelar la hipoteca en la fecha de pago del saldo final, pero las condiciones de dicha cancelación no estén claramente especificadas en el contrato
• Cuando existan otras señales de riesgo, como embargos, embargos preventivos, resoluciones de inicio de subasta u órdenes de inscripción de derechos de arrendamiento
• Cuando el arrendador o el agente inmobiliario eviten facilitar información sobre los depósitos de garantía de mayor rango

Momento de la comprobación del extracto del Registro de la Propiedad: no basta con verlo una sola vez

No basta con limitarse a «una foto que se haya recibido anteriormente» del extracto del Registro de la Propiedad. Esto se debe a que las relaciones de derechos pueden cambiar tanto antes como después del contrato.

Los momentos recomendados para la comprobación son los siguientes:

En los contratos de alquiler de viviendas, la oponibilidad suele surtir efecto a partir de las 00:00 horas del día siguiente a la entrega de la vivienda y a la finalización del registro de cambio de domicilio. Por lo tanto, es recomendable incluir en el contrato, siempre que sea posible, una cláusula especial del tipo: «Desde la fecha de celebración del contrato hasta la fecha en que surta efecto la oponibilidad del arrendatario, no se constituirán nuevos derechos reales de restricción, como hipotecas, sin el consentimiento del arrendatario». La redacción concreta puede variar en función de las circunstancias del contrato, por lo que, si el riesgo es elevado, lo más seguro es que un agente inmobiliario autorizado o un experto jurídico lo revise.

Lista de comprobación práctica antes de firmar el contrato

Si ha recibido el extracto del Registro de la Propiedad, compruebe los siguientes puntos por orden.

1. ¿Coinciden la dirección y el número de piso?

La ubicación, el nombre del edificio, el bloque y el número de piso que figuran en el encabezamiento, así como la indicación de la parte exclusiva, deben coincidir con la vivienda que ha visitado. En particular, en el caso de viviendas plurifamiliares, ofiteles y viviendas urbanas, puede darse el caso de que el número de la puerta de entrada difiera del que figura en el registro de la propiedad, por lo que la dirección del contrato debe indicarse con exactitud según los datos del registro.

2. ¿Son el mismo el propietario y el arrendador?

Compare el nombre del propietario actual que figura en la sección «A» con el nombre del arrendador que aparece en el contrato y los datos personales del documento de identidad. En caso de copropiedad, por norma general se requiere el consentimiento de todos los copropietarios o la verificación de una representación legal válida.

Si acude un representante, no basta con que diga simplemente «soy familiar». Se debe comprobar también el poder notarial, el certificado de sello oficial o el certificado de firma autógrafa, la confirmación de una llamada con el arrendador y el titular de la cuenta en la que se ingresará la fianza.

3. ¿Existen señales de alerta en el registro de la propiedad?

Si en la sección «A» figuran conceptos como embargo, embargo preventivo, medida cautelar, resolución de inicio de subasta o inscripción de fideicomiso, hay que suspender el contrato y averiguar la causa. En particular, en el caso de viviendas con inscripción de fideicomiso, el propietario que figura en el registro puede no ser el mismo que la persona con la facultad real de alquilar, por lo que es importante obtener el consentimiento de la sociedad fiduciaria o verificar dicha facultad.

4. ¿Existen hipotecas u otros gravámenes en la sección «B»?

En la sección «B» se comprueban las inscripciones de hipotecas, derechos de arrendamiento con fianza, derechos de superficie y derechos de arrendamiento. Si existe una hipoteca, hay que fijarse en el importe máximo de la deuda, la fecha de inscripción, el titular del derecho y si está prevista su cancelación. Si la condición es «se cancelará al abonar el saldo», se debe especificar en el contrato el importe necesario para la cancelación, la forma de cancelación y el método de cumplimiento simultáneo.

5. ¿Existen derechos con mayor prelación que los míos?

En las relaciones de derechos inmobiliarios, es frecuente que los derechos constituidos anteriormente tengan prioridad sobre los posteriores. El arrendatario adquiere la capacidad de oponerse y el derecho de preferencia mediante el registro de cambio de domicilio, la entrega de la vivienda y la fecha de certificación, pero si ya existe una hipoteca o un derecho de arrendamiento de mayor rango, su orden de recuperación de la fianza puede verse relegado.

También existen riesgos que no aparecen en el extracto del Registro de la Propiedad

El extracto del Registro de la Propiedad es un documento muy importante, pero no muestra todos los riesgos. En particular, en el caso de viviendas multifamiliares —en las que viven varios hogares en un mismo edificio, pero el registro se refiere a un único inmueble—, es posible que el importe total de las fianzas de los demás inquilinos no figure tal cual en el registro.

En estos casos, es recomendable consultar también los siguientes documentos:

• Certificado de familias empadronadas: documento que permite comprobar si hay familias empadronadas en la dirección en cuestión.
• Situación de las fechas de certificación: se utiliza para comprobar la fecha de certificación y la situación de la fianza de los arrendatarios con prioridad.
• Documentación relativa a la morosidad del arrendador en el pago de impuestos nacionales y locales: dado que las deudas tributarias pueden afectar a la recuperación de la fianza según la situación, es necesario comprobar si existen impuestos impagados.
• Registro de edificios: complementa la información física y administrativa que no figura en el registro de la propiedad, como la existencia de construcciones ilegales, el uso del inmueble o su superficie.
• Posibilidad de contratar un seguro de devolución de la fianza de alquiler: Constituye un medio indirecto de verificación de la seguridad que permite comprobar si la vivienda cumple los criterios de evaluación de la entidad garante.

El sistema de consulta de impuestos nacionales impagados de la Agencia Tributaria Nacional permite consultar dicha información, sin necesidad del consentimiento del arrendador, siempre que se cumplan determinados requisitos, desde la firma del contrato de arrendamiento hasta la fecha de inicio del mismo. En cuanto a los impuestos locales, existe un sistema que permite consultar los impagos de impuestos locales en todas las entidades locales del país, desde la firma del contrato hasta la fecha de inicio del mismo, siempre que el depósito de alquiler supere los 10 millones de won. Dado que la información fiscal es sensible, la consulta suele realizarse principalmente de forma presencial, y es posible que se notifique al arrendador que se ha llevado a cabo dicha consulta.

En los contratos de viviendas multifamiliares, no se debe dar por sentado que todo es seguro solo porque «no figuren hipotecas en el registro de la propiedad». Los depósitos de los inquilinos anteriores también constituyen, desde el punto de vista del arrendador, una deuda que, de hecho, debe devolver, por lo que es imprescindible comprobar el importe total de los depósitos con prioridad.

¿Se puede confiar plenamente en lo que prepara la agencia inmobiliaria?

Aunque es habitual que el agente inmobiliario autorizado prepare el extracto del Registro de la Propiedad, el arrendatario también debe leerlo por sí mismo. Debe comprobar por sí mismo si lo que explica el agente coincide con lo que figura en el Registro y, si hay algún punto que no entienda, debe preguntar antes de firmar.

Los contenidos que se hayan intercambiado por mensaje de texto o por teléfono, como «cancelación de la hipoteca», «ajuste de la fianza», «condiciones de la fecha de pago del saldo» o «condiciones de rescisión del contrato», pueden convertirse en pruebas importantes en caso de litigio posterior. Es más seguro que los acuerdos importantes no se queden solo en el ámbito verbal, sino que se plasmen de forma verificable, ya sea en las cláusulas especiales del contrato o mediante mensajes de texto.

Casos en los que hay que detener el proceso de contratación y realizar comprobaciones adicionales

Si se da alguna de las siguientes circunstancias, no firmes inmediatamente, sino que debes solicitar documentación adicional:

• El titular que figura en el Registro de la Propiedad y el contratante no coinciden.
• Faltan documentos que acrediten la representación.
• En la sección «A» del Registro de la Propiedad figuran embargos, embargos preventivos, medidas cautelares o resoluciones de inicio de subasta.
• El importe máximo de la hipoteca en la sección «B» del Registro de la Propiedad es elevado y el plan de cancelación no está claro.
• Se trata de una vivienda multifamiliar y no se ha podido verificar el importe total de los depósitos de alquiler de los inquilinos con prioridad.
• El arrendador se niega a confirmar si hay impuestos pendientes de pago o a verificar la posibilidad de contratar un seguro de garantía.
• El día de la firma del contrato, en lugar del registro de la propiedad, solo te muestra una fotografía tomada unos días antes.
• La dirección, el número de bloque y de piso, y la superficie difieren de los datos de la vivienda real.

Resumen en una frase

«Comprobar el extracto del Registro de la Propiedad» es el procedimiento que consiste en consultar el documento de identidad oficial de la vivienda antes de firmar un contrato de alquiler, ya sea de una habitación individual o de una vivienda en régimen de alquiler mensual o con fianza, y verificar los elementos que pueden afectar a la recuperación de la fianza, como el propietario, la dirección, las hipotecas, los embargos y los derechos de prelación. El registro de la propiedad es el punto de partida del contrato, y solo si se comprueban también la fianza prioritaria en viviendas multifamiliares, los impagos de impuestos, el registro de cambio de domicilio y la fecha de certificación, se puede reducir de forma más realista el riesgo relacionado con la fianza.