Cómo leer una hipoteca de cuantía máxima y el registro de la propiedad: lista de comprobación contractual para proteger el depósito del jeonse

Que una vivienda tenga constituida una hipoteca de máximo no significa que todos los contratos de arrendamiento sean inmediatamente peligrosos o inviables. La clave es analizar conjuntamente la prioridad y el límite de garantía de la hipoteca, el valor estimado de forma conservadora de la vivienda y las cantidades que podrían cobrarse primero en una subasta, como los depósitos de arrendamiento con prioridad superior y los impuestos.

El nombre oficial de lo que habitualmente se denomina «copia del registro de la propiedad» es certificado de datos registrales. Este documento muestra la descripción del inmueble y las relaciones jurídicas inscritas, como la propiedad, las hipotecas, los derechos de jeonse y los derechos de arrendamiento, pero no es un estado financiero completo que refleje todas las deudas y riesgos.

Significado exacto de la hipoteca de máximo

Diferencia entre hipoteca e hipoteca de máximo

Según el Código Civil, la hipoteca de máximo es una hipoteca que garantiza, hasta un importe máximo fijado de antemano, créditos indeterminados derivados de una relación continuada de operaciones y que se concretan al cierre de cuentas. Se utiliza ampliamente en relaciones en las que el importe de la deuda puede variar debido a amortizaciones o préstamos adicionales, como ocurre con los préstamos hipotecarios bancarios para vivienda.

Si hay una hipoteca de máximo inscrita, en caso de incumplimiento el acreedor hipotecario puede solicitar la subasta y cobrar conforme a su prioridad. Si el inquilino tiene una prioridad posterior, podría no recuperar una parte o la totalidad del depósito cuando el precio obtenido en la subasta sea insuficiente.

El importe máximo del crédito no es el saldo real del préstamo

Las entidades financieras suelen fijar un importe máximo del crédito superior al principal del préstamo, teniendo en cuenta no solo el principal, sino también los intereses, las indemnizaciones por demora y los gastos garantizados conforme al contrato. En la práctica se menciona con frecuencia un nivel del 120~130% del principal, pero no se trata de un porcentaje fijo establecido por la ley y puede variar según la entidad financiera y el contrato.

Por tanto, que en la sección Eul figure un importe máximo del crédito de 300 millones de wones no significa que la deuda actual sea exactamente de 300 millones de wones ni, a la inversa, que la deuda real sea necesariamente mucho menor. Aunque el arrendador presente un certificado del saldo del préstamo, deben distinguirse la posibilidad de variaciones posteriores a la fecha de emisión y el riesgo de que la propia hipoteca de máximo no haya sido cancelada.

Cómo leer las tres partes del certificado de datos registrales

1. Encabezado: ¿es el inmueble que se pretende contratar?

El encabezado contiene la descripción del inmueble, incluidos su ubicación, número de parcela, estructura del edificio, uso, superficie y número de plantas.

• Compruebe que la dirección, el edificio y el número de unidad del contrato coincidan exactamente con los del encabezado.
• En los edificios en régimen de propiedad horizontal, como apartamentos y officetels, revise conjuntamente la descripción de la parte privativa y del derecho sobre el terreno.
• En las viviendas unifamiliares o multifamiliares tipo daga-gu, el terreno y el edificio pueden tener inscripciones separadas, por lo que deben comprobarse ambos.
• Si el uso real difiere del uso registrado, también debe consultarse el registro de edificaciones.
• Si el uso es no residencial, como «instalación de servicios vecinales», puede haber restricciones para registrar el domicilio, obtener un préstamo o contratar una garantía, por lo que debe consultarse individualmente con los organismos y entidades financieras pertinentes.

El certificado de datos registrales y el registro de edificaciones cumplen funciones diferentes. El primero permite comprobar las relaciones jurídicas, mientras que el segundo contiene información sobre el uso, la estructura y la indicación de construcciones irregulares, por lo que no pueden sustituirse entre sí.

2. Sección Gap: quién es el propietario y si la propiedad está limitada

En la sección Gap aparecen las inscripciones de constitución y transmisión de la propiedad, así como las que limitan el derecho de propiedad.

Los puntos que deben revisarse especialmente son los siguientes.

• Nombre del propietario actual o denominación de la persona jurídica
• Fecha de presentación y causa de la transmisión de la propiedad
• Embargo, embargo provisional, medida cautelar y resolución de inicio de subasta
• Existencia de una inscripción fiduciaria

Debe cotejarse el documento de identidad de la contraparte contractual con el propietario actual. Según el tipo de certificado de datos registrales o el método de publicación, parte del número de registro de residente puede aparecer oculta; por ello, no debe concluirse que se trata de la misma persona basándose únicamente en el nombre, sino que deben comprobarse los documentos adecuados para la estructura de la operación, como la dirección, el poder de representación y los documentos relacionados con el sello registrado.

Si se contrata con un representante, conviene revisar el poder expedido por el propietario y el certificado del sello registrado o un certificado válido de autenticidad de firma, entre otros documentos. También resulta más seguro confirmar por separado con el propietario su voluntad de celebrar el contrato y la cuenta en la que debe ingresarse el depósito.

3. Sección Eul: cuáles son las garantías y los derechos relacionados con el arrendamiento

En la sección Eul se registran los derechos distintos de la propiedad. Entre los más comunes se encuentran la hipoteca de máximo, la hipoteca, el derecho de jeonse, el derecho de superficie y la inscripción del derecho de arrendamiento.

En el caso de una hipoteca de máximo, deben leerse los siguientes elementos.

• Número y fecha de presentación: información esencial para determinar el orden de prioridad de los derechos
• Objeto de la inscripción: constitución, transmisión, modificación o cancelación de la hipoteca de máximo, entre otros
• Importe máximo del crédito: límite máximo de la responsabilidad garantizada
• Deudor: persona obligada por la deuda garantizada
• Acreedor hipotecario: persona o entidad, como un banco, titular de la garantía
• Garantía conjunta: si varios inmuebles garantizan conjuntamente una misma deuda

Deben distinguirse las inscripciones antiguas marcadas como canceladas, por ejemplo mediante subrayado, de las que siguen vigentes. No debe revisarse únicamente la situación actual; cuando sea necesario, también debe examinarse la evolución de la propiedad y de la constitución de garantías, incluidas las inscripciones canceladas.

Cómo calcular el riesgo del depósito

La afirmación de que «es seguro si la suma del importe máximo del crédito y el depósito de jeonse es igual o inferior al 70% del precio de compraventa» no es más que una regla práctica utilizada en el mercado, no un criterio legal de seguridad. Esto se debe a que el precio de adjudicación en una subasta puede ser inferior al precio de mercado y a que también deben considerarse otros conceptos, como los depósitos de arrendamiento con prioridad superior o los créditos tributarios.

Puede adoptarse el siguiente enfoque conservador.

Exposición potencial = importe máximo del crédito de las hipotecas de máximo con prioridad superior + depósitos de arrendamiento con prioridad superior confirmados + otros derechos con prioridad superior + mi depósito

Esta cantidad debe compararse no con un simple precio de oferta, sino con un valor de realización estimado de forma conservadora, teniendo en cuenta los precios de transacciones reales recientes, las operaciones de viviendas iguales o similares y las características particulares de la vivienda. Aunque el resultado del cálculo parezca bajo, esto no garantiza la devolución del depósito.

Por ejemplo, si el valor conservador de la vivienda es de 500 millones de wones, el importe máximo del crédito de la hipoteca de máximo con prioridad superior es de 200 millones de wones y mi depósito es de 200 millones de wones, la suma simple asciende a 400 millones de wones. La proporción es del 80%, pero el riesgo real puede ser mayor según el precio de adjudicación previsto, los inquilinos con prioridad superior, los impuestos impagados, los costes de la subasta y el orden de prioridad de los derechos.

Contrato sujeto a la cancelación de la hipoteca de máximo

Si el arrendador ha acordado pagar el préstamo existente con el saldo final y cancelar la hipoteca de máximo, el procedimiento no debe quedar en una mera promesa verbal, sino detallarse en el contrato.

• Pago directo de la cantidad destinada a la amortización a una cuenta designada por la entidad financiera
• Comprobación del importe previsto para la amortización y de si la entidad financiera ha preparado los documentos de cancelación
• Tramitación simultánea de la solicitud de cancelación de la hipoteca de máximo y del pago del saldo final
• Cláusula especial sobre la resolución del contrato, la devolución del depósito y la indemnización por daños si no se cumple lo prometido

Un recibo que acredite el pago del préstamo no cancela automáticamente la hipoteca de máximo. Debe comprobarse de nuevo en el registro si la cancelación ha sido presentada y completada.

Riesgos que pueden no aparecer en el registro

Inquilinos con prioridad superior en viviendas multifamiliares tipo daga-gu

En las viviendas multifamiliares tipo daga-gu, lo habitual es que todo el edificio constituya una sola unidad registral, por lo que los depósitos y el orden de registro de domicilio de los inquilinos de otras unidades no aparecen íntegramente en el certificado de datos registrales. En una subasta, los depósitos de otros arrendatarios con prioridad superior pueden afectar a la cantidad que usted podría cobrar en la distribución.

Debe solicitarse al arrendador información sobre todos los arrendamientos y documentación relativa a los depósitos con prioridad superior, y comprobarse, conforme a los procedimientos permitidos por la ley, el estado de asignación de fechas ciertas o la documentación relativa a los hogares registrados en el domicilio. Si se niega a facilitar la información o las cantidades no coinciden entre sí, resulta más seguro no precipitarse a celebrar el contrato.

Impuestos nacionales y locales impagados

Determinados créditos tributarios pueden cobrarse antes que el depósito de arrendamiento, según el momento en que se hayan originado y su naturaleza jurídica. El posible inquilino puede consultar los impuestos nacionales y locales impagados del arrendador conforme a los plazos y requisitos establecidos por la ley, por lo que conviene confirmar el procedimiento más reciente en la oficina tributaria competente y en la entidad local correspondiente.

Inscripción fiduciaria

Si en la sección Gap figura una sociedad fiduciaria como propietaria, no puede darse por sentado que un arrendamiento celebrado a discreción por el propietario original, que actúa como fideicomitente, sea oponible a la sociedad fiduciaria. En el registro fiduciario deben comprobarse la facultad para arrendar, el beneficiario preferente, las restricciones de disposición y las condiciones de consentimiento, así como revisarse si existe un consentimiento válido de la sociedad fiduciaria o si esta participa en el contrato.

La estructura fiduciaria es más compleja que un arrendamiento ordinario. Si resulta difícil comprender el registro fiduciario, es más seguro obtener la revisión de un profesional jurídico antes de pagar el saldo final.

Contratos duplicados y suplantación de identidad

El riesgo de celebrar varios contratos sobre una misma vivienda o de que alguien suplante al propietario o al agente inmobiliario no puede eliminarse por completo únicamente mediante el certificado de datos registrales.

• Compruebe el estado de registro de la agencia inmobiliaria mediante el servicio oficial de consulta de intermediarios inmobiliarios de la entidad local competente.
• Coteje el nombre comercial, la dirección y el número de registro de la agencia con la identidad del agente inmobiliario autorizado.
• En principio, transfiera el depósito a una cuenta a nombre del propietario verificado y, si existe alguna excepción, compruebe documentalmente la autoridad y el motivo.
• Considere señales de riesgo un precio excesivamente bajo, la negativa a facilitar documentación para su comprobación y la presión para firmar el mismo día.

Diferencia entre oponibilidad y derecho de cobro preferente

Según la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, cuando el inquilino recibe la entrega de la vivienda y completa el registro de residente, adquiere desde el día siguiente la oponibilidad que le permite hacer valer su derecho de arrendamiento frente a terceros. La fecha cierta, cuando se obtiene junto con los requisitos de oponibilidad, funciona como requisito para cobrar el depósito con preferencia sobre los titulares de derechos de rango posterior en una subasta judicial o administrativa.

Los criterios aplicables a los arrendatarios de pequeña cuantía y el importe de cobro superpreferente pueden variar según la región, la fecha de constitución de la garantía y las reformas legislativas. No todos los depósitos de pequeña cuantía quedan automáticamente protegidos en su totalidad.

Procedimiento de comprobación por etapas del contrato

Antes del contrato

1. Introduzca correctamente la dirección en el Registro por Internet del Tribunal Supremo y consulte el certificado de datos registrales.
2. Determine si se trata de un edificio en régimen de propiedad horizontal o de una vivienda cuyo terreno y edificio deben comprobarse por separado.
3. Coteje el encabezado con la dirección física, el edificio, el número de unidad y el uso indicado en el registro de edificaciones.
4. Compruebe en la sección Gap el propietario y la existencia de embargos, embargos provisionales, subastas o fideicomisos.
5. Organice la información de la sección Eul relativa a las hipotecas de máximo, los derechos de jeonse y los derechos de arrendamiento, así como sus importes máximos de crédito y órdenes de presentación.
6. Compruebe las operaciones recientes mediante el Sistema Público de Precios de Transacciones Reales del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte, entre otras fuentes, y valore la vivienda de forma conservadora.
7. Si es una vivienda multifamiliar tipo daga-gu, compruebe adicionalmente los arrendamientos con prioridad superior y la suma total de los depósitos.
8. Consulte con los organismos pertinentes si es posible revisar los impuestos nacionales y locales impagados y cuáles son los requisitos para contratar una garantía de devolución del depósito de jeonse.

Al redactar el contrato

Una cláusula especial destinada a impedir cambios en los derechos debe especificar concretamente el periodo de prohibición y las consecuencias del incumplimiento. Por ejemplo:

Desde la fecha de celebración del contrato hasta el día en que surta efecto la oponibilidad del arrendatario, el arrendador no constituirá ni hará surgir nuevas hipotecas de máximo, derechos de jeonse, fideicomisos, embargos u otros derechos que afecten a la recuperación del depósito del arrendatario. En caso de incumplimiento, el arrendatario podrá resolver el contrato, y el arrendador devolverá de inmediato las cantidades recibidas e indemnizará los daños acordados.

Esta cláusula especial es únicamente un mecanismo para establecer la responsabilidad contractual del arrendador y no invalida automáticamente los derechos de terceros ya inscritos. Por tanto, no debe confiarse solo en la cláusula, sino comprobarse repetidamente el registro.

Inmediatamente antes y después del pago del saldo final

• Consulte de nuevo un certificado de datos registrales actualizado justo antes de transferir el saldo final.
• Si en la pantalla o el certificado aparece una indicación de que existe una solicitud en tramitación, detenga el pago del saldo final y compruebe el contenido de la solicitud.
• Siempre que sea posible, realice el pago del saldo final y la entrega de las llaves durante el horario de funcionamiento del registro.
• Complete el registro de domicilio y el procedimiento de fecha cierta el mismo día en que reciba la vivienda.
• Si existe una condición de cancelación de la hipoteca de máximo, compruebe por separado la presentación de la cancelación y su finalización.
• Incluso después del contrato, vuelva a comprobar el registro durante cierto tiempo y no demore el procedimiento de contratación de la garantía.

Si no ha recibido el depósito tras finalizar el contrato

Si se da de baja del domicilio sin haber recibido el depósito, puede haber problemas para mantener la oponibilidad o el derecho de cobro preferente existentes. Si debe mudarse, debe considerar la orden de inscripción del derecho de arrendamiento conforme a los requisitos y procedimientos fijados por el tribunal y actuar solo después de comprobar que la inscripción se ha completado. Los procedimientos necesarios, como la orden de pago, la reclamación ante la entidad garante o la demanda judicial, varían según el contrato y el estado de contratación de la garantía.

Lista de comprobación práctica

Límites de la comprobación registral y principios finales

El certificado de datos registrales es el punto de partida de un contrato seguro, pero no constituye un certificado que garantice la devolución del depósito. Los arrendatarios con prioridad superior, los impuestos impagados, los contratos duplicados, las falsificaciones, el estado real de ocupación y la caída del valor de la vivienda requieren documentación adicional y comprobaciones sobre el terreno.

El principio más importante es no consultarlo una sola vez antes del contrato. Debe comprobarse repetidamente el registro actualizado antes del contrato, al redactarlo, inmediatamente antes del saldo final y después de cancelar los derechos, y deben completarse lo antes posible los procedimientos de protección, como el registro de domicilio, la fecha cierta y la contratación de una garantía. Si el depósito es elevado o la operación fiduciaria o relativa a una vivienda multifamiliar tipo daga-gu es compleja, es aconsejable no decidir únicamente a partir de las explicaciones del agente inmobiliario autorizado, sino obtener también la revisión de un abogado, un agente judicial o un organismo público de asesoramiento jurídico.