Estructura del fuerte aumento de los precios de venta en las nuevas urbanizaciones de Seúl: casos de Noryangjin y Heukseok y criterios para decidir si presentar una solicitud

El precio de venta de los nuevos apartamentos en las New Town de Seúl está subiendo rápidamente, y han comenzado a aparecer casos en los que complejos situados fuera de Gangnam parecen más caros que algunos complejos de la zona de Gangnam. Sin embargo, este fenómeno debe interpretarse no como una simple inversión de la jerarquía entre zonas, sino como el resultado combinado de la aplicación o no del límite del precio de venta, el tipo de vivienda, el volumen de venta general, los costes de construcción y las diferencias en la configuración del producto.

Los precios y calendarios de cada complejo incluidos en este artículo se han organizado a partir de los datos facilitados por el operador. Dado que el precio de venta, el nombre del complejo y la fecha de oferta pueden cambiar durante el desarrollo del proyecto, el anuncio más reciente de convocatoria de residentes publicado en 청약Home constituye el criterio definitivo para tomar una decisión.

Evolución de los precios de venta en las New Town según los datos facilitados

Los principales casos incluidos en los datos facilitados, ordenados en torno al precio máximo de venta de las viviendas de 84㎡ de superficie exclusiva, son los siguientes. Incluso con la misma superficie exclusiva, existen diferencias de planta, orientación, superficie suministrada, participación en el terreno, opciones de pago y coste de ampliación del balcón, por lo que una comparación simple tiene limitaciones.

En el caso de 흑석뉴타운, los datos facilitados explican que una vivienda de 84㎡ de superficie exclusiva en 흑석 리버파크 자이, ofertada en 2020, costaba unos 1.000 millones de wones. Si se compara de forma simple con los entre 2.719,4 y 2.978,2 millones de wones de 써밋더힐, el precio nominal de venta equivale aproximadamente a entre 2,7 y 3 veces más. No obstante, como el tipo exacto de vivienda, la planta, las opciones y las condiciones de oferta de ambos complejos no son iguales, no debe interpretarse directamente como la tasa de aumento del precio de una misma vivienda.

Por qué los precios de venta fuera de Gangnam parecen más altos que en la zona de Gangnam

La aplicación del límite del precio de venta es diferente

En las viviendas sujetas al límite del precio de venta, el precio se calcula a partir del coste del terreno, el coste básico de construcción y los recargos reconocidos, entre otros factores. En cambio, en los proyectos de renovación no sujetos al límite, los costes del proyecto, las decisiones de la asociación, las condiciones de construcción y la capacidad de aceptación del mercado pueden tener una influencia mayor sobre el precio.

Los datos facilitados parten de la premisa de que los 3 distritos de Gangnam y 용산구 son zonas sujetas al límite. Las zonas reguladas y el ámbito de aplicación pueden cambiar, y las condiciones pueden variar según el proyecto incluso dentro de una misma zona, por lo que la aplicación efectiva debe comprobarse en el correspondiente anuncio de convocatoria de residentes y en los datos de las autoridades competentes.

Comparar tipos de vivienda diferentes exagera la inversión de precios

Los precios de 아크로 드 서초 y 오티에르 반포, en 서초구, mencionados en los datos se sitúan respectivamente en las franjas de los 1.800 millones y los 2.000 millones de wones para viviendas de 59㎡ de superficie exclusiva. Los precios de entre 2.700 y 2.900 millones de wones de 흑석뉴타운 corresponden a viviendas de 84㎡ de superficie exclusiva. Por tanto, no resulta adecuado concluir que es más caro que Gangnam comparando únicamente los importes totales de 59㎡ y 84㎡.

Para determinar si existe una inversión de precios, deben equipararse las siguientes condiciones.

• Misma superficie exclusiva o precio por unidad de superficie exclusiva
• Anuncios de convocatoria del mismo momento
• Viviendas con plantas y orientaciones similares
• Inclusión o no del coste de ampliación del balcón y de las opciones de pago
• Aplicación o no del límite del precio de venta
• Fecha prevista de ocupación y existencia o no de venta posterior a la construcción

El precio por 3.3㎡ no es lo mismo que el importe total

El precio por 3.3㎡ utilizado en las ventas suele presentarse generalmente tomando como referencia la superficie suministrada. Incluso en apartamentos de 84㎡ de superficie exclusiva, la superficie suministrada y la superficie contractual, que incluyen las zonas comunes, varían según el complejo. Por tanto, si se calcula el precio total de venta multiplicando el precio por 3.3㎡ únicamente por la superficie exclusiva, puede haber diferencias respecto al importe real del anuncio.

Factores clave que impulsan al alza los precios de venta

Escasez de viviendas de venta general en los proyectos de renovación

En los complejos de reurbanización y reconstrucción, solo una parte del total de viviendas se destina a la venta general después de excluir las asignadas a los miembros de la asociación, las viviendas de alquiler y otras. Cuando hay pocas viviendas de venta general, puede formarse una competencia elevada incluso con un número limitado de solicitantes. Que se trate de un gran complejo no significa que también haya muchas viviendas de venta general.

Oferta limitada de viviendas nuevas en Seúl

En las zonas con una alta proporción de viviendas existentes, los grandes complejos nuevos se consideran un producto escaso. Cuando se combinan la accesibilidad al río Han, la distancia a los distritos financieros del centro, las líneas de metro, los distritos escolares y las infraestructuras cotidianas, pueden aumentar aún más las expectativas respecto a la prima de las viviendas nuevas.

Aumento de los costes de construcción y financiación

En el precio de venta de los proyectos de renovación pueden reflejarse no solo los costes de materiales y mano de obra, sino también los costes financieros derivados de los retrasos del proyecto, los gastos de demolición y traslado, el diseño especial y las instalaciones comunitarias. Las disputas sobre los costes de construcción entre la constructora y la asociación, así como los retrasos en el calendario del proyecto, son factores que incrementan el coste final.

Marcas de alta gama y diferenciación del producto

Las marcas de alta gama, las fachadas especiales, el paisajismo, las instalaciones comunitarias y los materiales de acabado de lujo se utilizan como fundamento para elevar el precio de venta. No obstante, no existe garantía de que la prima de marca se refleje en la misma proporción en el futuro precio de la vivienda usada.

Efecto de aprendizaje por el aumento de los precios de las ofertas posteriores

Cuando se repite la situación en la que un complejo antes considerado caro parece barato frente a los complejos posteriores, quienes esperan para solicitar una vivienda pueden sentirse presionados a no esperar una bajada de precios. La percepción de que «hoy es el día más barato» exige cautela, ya que depende de la posibilidad de futuras subidas más que de la adecuación del precio actual.

Cómo interpretar una elevada competencia en las solicitudes

El cierre en primera prioridad o una elevada competencia media solo muestran la demanda en la fase de solicitud y no garantizan la finalización de los contratos, el aumento de los precios tras la ocupación ni la rentabilidad de la inversión.

Al observar la competencia, deben comprobarse conjuntamente los siguientes indicadores.

En particular, los solicitantes de los tipos de vivienda más populares pueden elevar la competencia media total. La situación contractual de las plantas bajas, las orientaciones menos preferidas o los tipos de vivienda de alto precio puede diferir de la competencia media.

Costes reales que deben calcularse antes de solicitar

El precio de la vivienda indicado en el anuncio de venta puede no representar la totalidad de los fondos finalmente necesarios. El solicitante debe elaborar un plan financiero sumando los siguientes conceptos.

Coste total estimado de adquisición = precio de venta + coste de ampliación del balcón + opciones de pago + impuestos y gastos relacionados con la adquisición + intereses del préstamo y costes de garantía + gastos adicionales de ocupación

Los principales conceptos que deben comprobarse son los siguientes.

• Importe y fecha de pago del depósito contractual, los pagos intermedios y el saldo final
• Disponibilidad del préstamo para los pagos intermedios y forma de asumir los intereses
• Posible aplicación individual de la relación préstamo-valor de la vivienda y de la relación de servicio total de la deuda
• Calendario de venta de la vivienda existente o de devolución del depósito de alquiler
• Impuesto de adquisición y costes registrales
• Precios de la ampliación del balcón y de las opciones de electrodomésticos y materiales de acabado
• Costes adicionales de vivienda y financiación ante posibles retrasos en la ocupación

Cuanto más alto sea el precio de venta, la posibilidad de obtener un préstamo para el saldo final puede convertirse en una variable más importante que reunir el depósito contractual. Las normas financieras pueden variar según los ingresos, las deudas, el número de viviendas en propiedad y el momento de formalización del préstamo de cada persona, por lo que no debe darse por segura la cantidad disponible en el momento de la ocupación basándose únicamente en las condiciones actuales.

Los complejos previstos deben distinguirse de las ofertas confirmadas

Los datos facilitados mencionan como principales proyectos futuros 노량진뉴타운 5구역 써밋더트레시아, 흑석뉴타운 9구역 디에이치 켄트로나인 y 장위뉴타운 10구역 장위 푸르지오 마크원, entre otros.

Sin embargo, el nombre del complejo, el número de viviendas de venta general, la fecha de venta y el precio de los proyectos de renovación pueden cambiar en función del plan de gestión y disposición, la negociación de los costes de construcción, la garantía de venta, los permisos y el calendario de la asociación. Los precios de venta previstos aparecidos en informaciones periodísticas o previsiones del mercado no deben utilizarse como precios definitivos.

El orden de comprobación es el siguiente.

1. Comprobar la fase del proyecto y los avisos de la asociación en 서울시 정비사업 정보몽땅.
2. Comprobar en 청약Home si se ha publicado el anuncio de convocatoria de residentes.
3. Comprobar en el anuncio el precio de oferta por tipo de vivienda, las opciones, las condiciones de pago y los requisitos de solicitud.
4. Comparar las transacciones reales de viviendas nuevas cercanas y derechos de ocupación en 국토교통부 실거래가 공개시스템.
5. Si se depende de un préstamo, elaborar un plan financiero conservador sujeto a la evaluación de una entidad financiera.

Criterios para decidir si esperar o presentar una solicitud

Decidir si presentar una solicitud basándose únicamente en la expectativa de que «la próxima oferta será más cara» puede hacer que se pasen por alto una corrección de precios, cambios en los tipos de interés y el riesgo crediticio en el momento de la ocupación. Por el contrario, considerar automáticamente sobrevalorado el precio actual tomando solo como referencia precios pasados puede impedir que se tengan en cuenta la escasez de oferta y las diferencias de ubicación.

Resulta razonable plantearse una solicitud cuando se pueda responder a todas las preguntas siguientes.

• ¿Cuál es la diferencia de precio respecto a las transacciones reales de viviendas relativamente nuevas de los alrededores?
• ¿Se puede asumir el coste incluso incluyendo los intereses que se generarán hasta la ocupación?
• ¿Existe intención de residir en la vivienda aunque los precios no suban durante un periodo determinado?
• ¿Es posible reunir el depósito contractual y el saldo final sin fondos de terceros ni ingresos inciertos procedentes de una venta?
• ¿Se han comprobado en el anuncio las restricciones de reventa, la obligación de residencia efectiva y las condiciones restrictivas de solicitud?
• ¿Se ha comparado el importe real de oferta de cada edificio y vivienda, y no el precio general de venta previsto?

Los precios de venta de las New Town de Seúl reflejan simultáneamente la preocupación por la escasez de oferta, la preferencia por las viviendas nuevas y el aumento de los costes. Puede observarse rigidez a la baja en los precios, pero eso no significa que se mantengan en todos los complejos y en todo momento. El anuncio, el coste total de adquisición, las transacciones reales de los alrededores y la capacidad individual de reembolso deben tener prioridad sobre la competencia de las solicitudes.