Pisos en Seúl: 87 semanas al alza y políticas de oferta

Los precios de los apartamentos en 서울 han subido durante 87 semanas consecutivas. En la primera semana de octubre de 2026, el aumento fue del 0.12% respecto a la semana anterior. Pese a las caídas en la zona de 강남, las zonas fuera de ella impulsaron la subida general. La reducción de las aportaciones al sector público para ampliar la oferta exige comprobar las condiciones de cada proyecto.

Las cifras de precios se basan en la encuesta semanal con fecha de referencia del 5 de octubre de 2026, y las de oferta, en las estadísticas de vivienda de agosto del mismo año.

¿Qué significa que los precios de los apartamentos en 서울 hayan subido durante 87 semanas?

Significa que el índice de precios de compraventa de apartamentos en 서울 subió durante 87 semanas consecutivas. La tendencia alcista comenzó en la primera semana de febrero de 2025. Cuando se publicaron los datos, el 8 de octubre de 2026, era la racha de subidas más larga registrada en las estadísticas.

La subida semanal pasó del 0.09% de la semana anterior al 0.12%. Fue la primera ampliación del ritmo de subida en 6 semanas. La diferencia entre ambas tasas es de 0.03 puntos porcentuales.

Las 87 semanas indican la duración de la subida, no la subida acumulada. Tampoco hubo un aumento de la misma proporción cada semana. Por tanto, sería incorrecto multiplicar el 0.12% por 87 para calcular la subida acumulada.

Este récord describe la situación de la primera semana de octubre de 2026. No debe interpretarse como el último dato semanal de noviembre. Consulte las estadísticas posteriores en los comunicados de prensa de 한국부동산원 R-ONE. (Dato comprobado: subida semanal del 0.09% de los precios de compraventa de apartamentos en 서울, con fecha de referencia del 26 de octubre de 2026 · Fuente: reb.or.kr · Fecha de referencia: 2026-10-26 · Comprobado el 2026-11-01)

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Los precios de venta de los apartamentos en Seúl acumularon 87 semanas de subidas al 5 de octubre de 2026.

Comparación por zonas: ¿por qué coinciden las caídas en la zona de 강남 y la subida en 서울?

El índice del conjunto de 서울 combina movimientos de precios distintos según la zona. Aunque algunas zonas bajen, las subidas de otras pueden compensarlas. En aquel momento coincidieron las caídas en la zona de 강남 y las subidas fuera de ella.

Todas las cifras siguientes son variaciones respecto a la semana anterior, con fecha de referencia del 5 de octubre de 2026.

강남구 y 서초구 acumulaban entonces 9 semanas de bajadas. En ambos distritos, las caídas fueron menores que en la semana anterior. En zonas como 금천 y 관악, las subidas se ampliaron.

Tampoco hubo una tendencia uniforme fuera de la zona de 강남. En zonas como 성북 y 노원, los precios subieron, pero a un ritmo menor. Además, resulta difícil determinar el precio de compraventa de un complejo concreto solo con el índice del distrito autónomo.

¿En qué se diferenciaban los precios del jeonse y los de venta de obra nueva?

Tanto en el jeonse como en las ventas de obra nueva se observó una tendencia a una mayor carga económica. Sin embargo, el índice de compraventa y los precios de venta de obra nueva son estadísticas diferentes. Hay que distinguir qué se estudia y qué período cubren los datos.

La tasa de subida semanal de los precios del jeonse fue igual a la de la semana anterior. El análisis de los precios de obra nueva no representa el precio medio de compraventa de todos los apartamentos existentes. El precio real de venta de un complejo concreto debe consultarse en su anuncio de oferta de viviendas.

También hace falta una referencia al comparar los precios del jeonse con los del período del gobierno anterior. El nivel del índice de precios y la subida acumulada durante un período son conceptos distintos. Si los períodos de comparación difieren, resulta difícil determinar qué situación es más favorable solo con las tasas de subida.

¿Por qué persiste la preocupación por la escasez de oferta si aumentaron los inicios de obra?

Porque un aumento de los inicios de obra no significa que haya más viviendas disponibles para entrar a vivir de inmediato. El inicio de obra es la fase en la que comienza la construcción. Hace falta más tiempo de construcción hasta que la obra termina.

Entre enero y agosto de 2026 se terminaron 25.630 viviendas en 서울. La cifra fue inferior a las 31.695 del mismo período de 2025. La reducción registrada fue del 19.1%.

Esta cifra de viviendas terminadas no incluye solo apartamentos. Es un dato de actividad constructora que abarca todas las viviendas de 서울. Al compararlo con el índice de precios de compraventa de apartamentos, debe señalarse la diferencia entre los tipos de vivienda.

La reducción de las viviendas terminadas es uno de los datos que explican la preocupación por la escasez de oferta. Esta cifra por sí sola no permite explicar todas las causas de la subida de precios. También deben comprobarse por separado la demanda de compra de vivienda y las condiciones financieras.

¿Qué son las aportaciones al sector público y por qué se estudia reducirlas?

Las aportaciones al sector público son una forma de compartir con este los beneficios derivados de los cambios en el planeamiento urbanístico. Los cambios en el uso del suelo o en los límites de edificación permitidos pueden mejorar las condiciones de desarrollo. Parte de los beneficios resultantes se devuelve en forma de instalaciones, terrenos o dinero, entre otras modalidades.

La cesión gratuita de bienes es una de las formas de cumplir con estas aportaciones. Por ejemplo, el promotor puede construir una carretera o un parque y entregarlos al sector público. No se aplica la misma proporción ni la misma modalidad de aportación a todos los proyectos.

El objetivo de reducir esta carga es mejorar la viabilidad económica de los proyectos. La viabilidad económica indica si es posible sacar adelante un proyecto una vez cubiertos sus costes. La idea es que una menor carga puede cambiar las condiciones para impulsar proyectos retrasados.

Sin embargo, la reducción de los costes del promotor y la bajada de los precios de venta de obra nueva son resultados distintos. La reducción de las aportaciones tampoco garantiza por sí sola el inicio de las obras ni la estabilidad de los precios. Hay que valorar tanto la dotación de instalaciones públicas como la posibilidad de sacar adelante el proyecto.

Resumen por condiciones: ¿en qué se diferencian la aplicación por 서울시 y el estudio del Gobierno?

La modificación de las directrices de 서울시 y el estudio del Gobierno sobre nuevas mejoras normativas se encuentran en fases distintas. 서울시 ya modificó los criterios de negociación previa para determinadas zonas. Según lo publicado, el debate del Gobierno sobre mejoras adicionales estaba en la fase de preparación de la contratación de un estudio.

Ámbito y proporciones de la reducción de 서울시

서울시 especificó que el ámbito abarca 11 distritos autónomos. La información de 서울시 sitúa la fecha de modificación en el 29 de junio de 2026. Las directrices de funcionamiento correspondientes se publicaron el 30 de junio.

El anuncio de 서울시 sobre las «Directrices de funcionamiento de la negociación previa para cambios del planeamiento urbanístico (11.ª revisión)» dice lo siguiente:

Se informa de que, con fecha de 2026.6.29., se ha aprobado la 11.ª revisión de las Directrices de funcionamiento de la negociación previa para cambios del planeamiento urbanístico.

Los distritos autónomos incluidos son los siguientes:

• 강서구, 구로구, 금천구
• 강북구, 도봉구, 노원구
• 동대문구, 중랑구, 성북구
• 서대문구, 은평구

Las noticias sobre la sesión informativa de 서울시 explican la carga tomando como referencia el incremento del coeficiente de edificabilidad. Este coeficiente es la relación entre la superficie total construida y la superficie de la parcela. Se indica que la carga, situada anteriormente en torno al 60%, puede reducirse hasta un nivel del 30%.

La reducción efectiva depende de la ubicación y de las condiciones de desarrollo del emplazamiento. No se aplica a todos los proyectos por el mero hecho de estar en uno de esos distritos. Tampoco debe interpretarse el 30% como una proporción uniforme del importe de venta o de los beneficios del proyecto.

Qué más estudia el Gobierno

El estudio del Gobierno se centra en las condiciones para destinar a vivienda terrenos situados en zonas urbanas centrales. 대한전문건설신문 informó sobre la publicación de las especificaciones preliminares correspondientes. El estudio se titula «Estudio de medidas para flexibilizar el planeamiento urbanístico y ampliar la oferta de vivienda».

Entre las tareas publicadas se incluye el análisis de casos de negociación previa de aportaciones al sector público. También se estudiarán el nivel de recuperación de las plusvalías urbanísticas y los mecanismos de aplicación. El estudio aborda asimismo formas de reducir las controversias sobre posibles tratos de favor en los cambios de uso.

Preparar la contratación de un estudio no significa aplicar una tasa de reducción común para todo el país. Tampoco supone fijar un número concreto de viviendas ni una fecha de entrada a vivir. Los criterios definitivos deben comprobarse en los anuncios posteriores y los documentos modificados de 국토교통부.

¿Cómo se distinguen las viviendas terminadas del aumento real de viviendas?

No se puede determinar el aumento neto de viviendas de una zona solo con el número de viviendas terminadas. El aumento neto tiene en cuenta tanto las viviendas nuevas como las que desaparecen. En los proyectos de reurbanización y reconstrucción también se demuelen viviendas existentes.

Por tanto, resulta difícil evaluar el efecto de las políticas de oferta solo con las cifras de inicios de obra. También hay que observar cuántas viviendas se añaden una vez terminado el proyecto. La demanda de realojamiento que surge durante las obras debe analizarse por separado.

Esta distinción también es necesaria al evaluar la reducción de las aportaciones al sector público. Que se haya reducido la carga no equivale a que haya aumentado el número de viviendas. Para valorar el efecto de la política, hay que comprobar tanto los resultados de la oferta como la dotación de instalaciones públicas.

Errores habituales y cómo comprobar los datos

El error más habitual es mezclar períodos y objetos de las estadísticas. También se interpreta a veces el estudio de una política como si fueran condiciones definitivas de un proyecto. Las siguientes distinciones aclaran el significado de las cifras.

Para comprobar la situación de la zona que le interesa, compare los datos en el siguiente orden.

1. Compruebe la fecha de referencia de la encuesta en 한국부동산원 R-ONE.
2. Compare las estadísticas de la misma semana para el conjunto de 서울 y el distrito autónomo que le interesa.
3. Compruebe el tipo de vivienda y el período de los datos en las estadísticas de vivienda de 국토교통부.
4. En los proyectos de desarrollo, compruebe las directrices aplicables y el estado de los permisos, las autorizaciones y el inicio de las obras.
5. Consulte el precio y la fecha prevista de entrada a vivir de los apartamentos nuevos en el anuncio de oferta de viviendas.