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Los contratos ordinarios de alquiler privado en Inglaterra pasaron a ser contratos periódicos el 1 de mayo de 2026. Como regla general, el alquiler puede subir como máximo 1 vez al año. Es necesaria una notificación legal con al menos 2 meses de antelación. Para los contratos existentes hay excepciones según la forma y la fecha de la notificación.
Las cifras y las fechas de entrada en vigor se basan en las guías de GOV.UK y en la explicación de la Biblioteca de la Cámara de los Comunes del 9 de octubre de 2026.
A quién se aplica la reforma del alquiler en Inglaterra
La conversión de contratos y las reglas sobre subidas descritas en este artículo se aplican a los contratos privados de tipo assured tenancy en Inglaterra. La ley que los ha reformado es la Renters’ Rights Act 2025. Estas reglas no deben aplicarse sin más a los alquileres de Escocia, Gales e Irlanda del Norte.
Assured tenancy es un tipo de arrendamiento de vivienda protegido por la ley. Muchos alquileres privados ordinarios pertenecen a esta categoría. El régimen aplicable varía según el tipo de vivienda y si se convive con el arrendador.
| Tipo de residencia o contrato | Criterio para determinar la aplicación |
|---|---|
| Alquiler privado ordinario de tipo assured tenancy | Se aplican el nuevo contrato periódico y las reglas sobre subidas del alquiler |
| Contrato existente de tipo assured shorthold tenancy | La mayoría se convierten automáticamente; en los procedimientos de desalojo existentes hay que consultar las disposiciones transitorias |
| Vivienda social de autoridades locales o asociaciones de vivienda | Hay que consultar reglas distintas de las del alquiler privado |
| Residencia de estudiantes | Hay que consultar reglas distintas de las de las viviendas privadas ordinarias |
| Lodger que convive con el propietario | Hay que consultar las reglas específicas del alquiler con convivencia |
| Vivienda privada ordinaria alquilada por estudiantes | No queda excluida de la reforma por el mero hecho de que los inquilinos sean estudiantes |
La Biblioteca de la Cámara de los Comunes sitúa la reforma de los contratos assured tenancy de vivienda social en octubre de 2027. En las viviendas privadas ordinarias para estudiantes pueden aplicarse motivos específicos de desalojo. Por eso hay que distinguir entre una residencia de estudiantes y una casa alquilada conjuntamente por estudiantes.
Las subidas por encima del alquiler de mercado pueden impugnarse ante un tribunal antes de que entren en vigor.
Fecha de finalización de los contratos existentes y obligación de redactarlos de nuevo
La mayoría de los contratos existentes de tipo assured shorthold tenancy se convirtieron automáticamente. El tipo de contrato resultante se llama assured periodic tenancy. Es un contrato que continúa por períodos semanales o mensuales, sin una fecha de finalización fija.
No es necesario volver a redactar el contrato escrito existente. Sin embargo, las cláusulas que contradigan la nueva ley no se aplican tal como estaban redactadas. La fecha de finalización que figure en el contrato también pierde su efecto tras la conversión.
Si su contrato de alquiler tenía una fecha de finalización, esta dejará de aplicarse.
Fuente: The Renters’ Rights Act Information Sheet 2026
Esta frase significa que la fecha de finalización anterior ya no se aplica. No significa que el contrato desaparezca ni que se interrumpa el derecho de arrendamiento. El contrato continúa hasta que termine mediante una notificación legal de finalización, un acuerdo u otra vía válida.
Los arrendadores debían entregar la hoja informativa del Gobierno a los inquilinos con contratos escritos existentes. El plazo de entrega terminaba el 31 de mayo de 2026. En los contratos sin ningún registro escrito, había obligación de facilitar por escrito las condiciones esenciales. En los contratos nuevos también deben facilitarse por escrito las condiciones esenciales.
Hay disposiciones transitorias para los contratos cuyos inquilinos recibieron una notificación de desalojo antes del 1 de mayo de 2026. Algunos casos pueden continuar conforme al procedimiento anterior. En estos contratos, la conversión automática se determina según la notificación y el estado del procedimiento judicial.
Frecuencia de las subidas del alquiler y requisitos de notificación
Para subir el alquiler con el nuevo sistema, hay que seguir el procedimiento de la Section 13. Es el procedimiento legal de modificación del alquiler previsto en la Housing Act 1988. El formulario establecido es el Form 4A.
| Aspecto que comprobar | Regla del nuevo sistema |
|---|---|
| Frecuencia de las subidas | Como máximo 1 vez al año |
| Primera subida en un contrato nuevo | No se permite antes de que transcurra 1 año desde el inicio del contrato |
| Preaviso | Al menos 2 meses |
| Formulario de notificación | Form 4A |
| Fecha de aplicación de la subida | Inicio de un período del alquiler que respete el plazo de preaviso |
| Cláusula de subida automática del contrato | No puede usarse como fundamento de una nueva subida |
| Evaluación del importe de la subida | Alquiler de mercado que podría obtener una vivienda de características similares |
La notificación puede entregarse en persona o enviarse por correo postal. También puede usarse el correo electrónico si el contrato lo permite. Un simple mensaje que indique el importe de la subida no basta para cumplir los requisitos legales.
Este sistema no fija un porcentaje máximo general de subida. El límite de 1 vez al año se refiere a la frecuencia de las subidas. Para valorar si el nuevo importe es adecuado, se toma como referencia el alquiler de mercado.
El alquiler de mercado es el importe que podría obtenerse al volver a alquilar esa vivienda en el mercado abierto. Se compara con viviendas de ubicación, tamaño y estado similares. No se determina únicamente según los ingresos del inquilino o lo que pueda pagar.
Tratamiento de las notificaciones de subida anteriores a la entrada en vigor
En las notificaciones recibidas antes de la entrada en vigor, hay que comprobar tanto el formulario como la fecha efectiva de la subida. No se han anulado todas las notificaciones anteriores. Las cláusulas de subida del contrato y las notificaciones legales también reciben un tratamiento distinto.
| Situación | Regla aplicable |
|---|---|
| Se recibió una notificación válida mediante Form 4 antes del 1 de mayo de 2026 | Pueden mantenerse el plazo de preaviso anterior y los términos de la subida |
| La fecha de subida del Form 4 anterior es posterior a la entrada en vigor | No queda invalidado por el mero hecho de que la fecha sea posterior |
| Se acordó una subida mediante una cláusula del contrato, pero estaba prevista para después de la entrada en vigor | La subida prevista según esa cláusula no se aplica |
| El alquiler ya subió antes de la entrada en vigor mediante Form 4 o una cláusula de subida | La fecha de esa subida se tiene en cuenta al calcular el intervalo hasta la siguiente |
| Se pretende aplicar una nueva subida a un contrato existente después de la entrada en vigor | Como regla general, se aplican el Form 4A y los nuevos requisitos de notificación |
La fecha de conversión automática no borra el historial de subidas anteriores. El momento en que puede aplicarse la siguiente subida depende del mecanismo de la anterior y de su fecha de efecto. Las subidas acordadas de manera informal antes de la entrada en vigor requieren una revisión específica.
Cómo impugnar una subida superior al alquiler de mercado
Si se considera que el importe supera el nivel de mercado, puede impugnarse ante el tribunal. El órgano competente es la Property Chamber del First-tier Tribunal. La solicitud debe presentarse antes de la fecha de aplicación del nuevo alquiler que figure en la notificación.
- Comprobar el formulario de la notificación y la fecha de recepción.
- Contrastar la fecha de aplicación de la subida con el historial de subidas anteriores.
- Preparar copias del contrato y de la notificación de subida.
- Reunir información sobre el estado de la vivienda y alquileres comparables.
- Presentar la solicitud antes del vencimiento del plazo, por internet o mediante el formulario MR1.
Hay que respetar el plazo de solicitud aunque no se haya terminado de reunir las pruebas. También puede impugnarse la validez legal de la notificación de subida. Si solo se impugna su validez, debe usarse el formulario MR1 en papel.
Según la guía del 10 de agosto de 2026 de HMCTS, el organismo que administra los juzgados y tribunales, la tasa es de £47. Hay una exención para las notificaciones de subida fechadas antes del 1 de mayo de 2026. Quienes cumplan requisitos como tener ingresos bajos pueden recibir ayuda para pagar la tasa.
| Cuestión | Documentación útil |
|---|---|
| Procedimiento de notificación | Notificación de subida, registros de entrega y contrato existente |
| Estado de la vivienda | Fotos de cada habitación, reparaciones necesarias y relación de equipamiento |
| Alquiler de mercado | Contratos de alquiler efectivamente celebrados de viviendas similares y datos sobre sus alquileres |
| Condiciones de comparación | Ubicación, superficie e inclusión de muebles y equipamiento |
Los contratos de alquiler efectivamente celebrados son una referencia más sólida que los precios anunciados. También se puede negociar con el arrendador una reducción de la subida. Sin embargo, estar negociando no amplía el plazo para presentar la solicitud ante el tribunal.
Alquiler aplicable tras la decisión del tribunal
Con las nuevas reglas, el importe que determine el tribunal no puede superar el propuesto por el arrendador. Si la decisión llega después de la fecha propuesta para la subida, se fija una nueva fecha de pago. Normalmente, el nuevo importe se aplica desde la siguiente fecha de pago posterior a la decisión.
A las notificaciones anteriores al 1 de mayo de 2026 pueden aplicarse las reglas de decisión anteriores. En ese caso, el importe fijado podría ser superior al propuesto. También es posible que se aplique desde la fecha original de subida indicada en la notificación.
Preaviso del inquilino para terminar el contrato y excepciones en contratos existentes
El plazo general de preaviso cuando el inquilino quiere terminar el contrato es de 2 meses. La notificación debe hacerse por escrito, por ejemplo, mediante carta, correo electrónico o mensaje de texto. La fecha de finalización debe coincidir con la fecha de pago del alquiler o con el día anterior.
Como regla general, el alquiler debe seguir pagándose durante el plazo de preaviso. Se puede acordar por escrito un plazo más corto con el arrendador. La fecha de la mudanza, por sí sola, no pone fin a la obligación de pagar el alquiler.
En los contratos que comenzaron antes del 1 de mayo de 2026 pueden mantenerse los acuerdos anteriores. El criterio es el tipo de contrato que existía antes de la conversión. No se aceptan todos los plazos de preaviso más cortos por el mero hecho de que el contrato sea anterior.
| Situación del contrato antes de la conversión | Criterio sobre el plazo de preaviso para terminarlo |
|---|---|
| Contrato periódico desde el principio | Puede mantenerse el plazo de preaviso del contrato existente |
| Fecha de finalización del plazo fijo posterior al 1 de mayo de 2026 | Puede mantenerse el plazo de preaviso del contrato existente |
| El plazo fijo terminó antes de la entrada en vigor y hay una cláusula de continuidad posterior | Por lo general, se mantiene el plazo de preaviso existente |
| El plazo fijo terminó antes de la entrada en vigor y no hay una cláusula de continuidad posterior | Se aplica el procedimiento de finalización del nuevo contrato periódico |
| Ya se envió una notificación válida de finalización antes de la entrada en vigor | Se mantiene la fecha de finalización indicada en la notificación anterior |
La guía del Gobierno explica los casos en los que puede aplicarse un plazo de 1 mes si así se había acordado. El arrendador no puede exigir un preaviso de finalización superior a 2 meses. También deben revisarse las condiciones acordadas por separado mediante correo electrónico o mensajes de texto.
