イングランドの賃貸借2026年の契約と家賃値上げ基準

イングランドの一般的な民間賃貸借は、2026年5月1日から周期型契約に変わった。賃料の引き上げは原則として年1回以下である。少なくとも2か月前に法定の通知が必要だ。既存の契約には、通知の方法と時期による例外がある。

数値と施行時期は、GOV.UKの案内と2026年10月9日の下院図書館の解説に基づく。

イングランドの賃貸借改革の適用対象

この記事で扱う契約の移行と賃料引き上げのルールは、イングランドの民間のassured tenancyに適用される。Renters’ Rights Act 2025は、この制度を改めた法律である。スコットランド・ウェールズ・北アイルランドの賃貸借にそのまま適用してはならない。

Assured tenancyは、法律上の保護を受ける居住用賃貸借の一種である。一般的な民間賃貸住宅の相当数がこれに該当する。賃貸人との同居の有無や住宅の種類によって、適用される制度が異なる。

下院図書館は、社会住宅のassured tenancyの改革時期を2027年10月と案内している。学生向けの一般的な民間住宅には、別の退去事由が適用される場合がある。そのため、学生寮と学生が共同で借りた住宅は区別する必要がある。

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市場家賃を上回る値上げは、適用日前に審判所へ異議を申し立てることができる。

既存契約の終了日と書き直しの義務

既存のassured shorthold tenancyの大部分は自動的に移行した。移行後の契約類型の名称はassured periodic tenancyである。週単位・月単位の周期で継続し、終了日が定められていない契約を指す。

既存の書面契約を書き直す必要はない。ただし、新法と矛盾する契約条項はそのまま適用されない。契約書に記載された終了日も、移行後は効力を失う。

賃貸借契約に終了日が定められていた場合、その終了日は適用されなくなる。

出典：The Renters’ Rights Act Information Sheet 2026

この文言は、従来の終了日が適用されなくなるという意味である。契約自体がなくなったり、賃借権が途切れたりするという意味ではない。契約は、適法な終了通知や合意などによって終了するまで継続する。

賃貸人は、既存の書面契約の賃借人に政府の案内文書を渡す義務があった。交付期限は2026年5月31日だった。書面による記録が一切なかった契約については、主要な条件を書面で提供する義務があった。新規契約についても、主要な条件を書面で提供する必要がある。

2026年5月1日より前に退去通知を受けた契約には、経過規定がある。一部の案件は従来の手続きに従って進められる場合がある。こうした契約が自動移行するかどうかは、通知と訴訟の進行状況に応じて判断する。

賃料引き上げの回数と通知の基準

新制度で賃料を引き上げるには、Section 13の手続きを踏む必要がある。これはHousing Act 1988に定められた法定の賃料変更手続きである。所定の様式はForm 4Aである。

通知は手渡し、または郵送で届けることができる。契約で認められていれば、メールも使用できる。単に引き上げ額を知らせる連絡だけでは、法定の要件を満たさない。

この制度には、一律の引き上げ率の上限はない。年1回という制限は、引き上げの回数に関するルールである。引き上げ後の金額が妥当かどうかは、市場賃料を基準に判断する。

市場賃料とは、その住宅を公開市場で再び貸し出す際に得られると見込まれる金額である。立地・広さ・状態が似た住宅が比較対象となる。賃借人の収入や負担できる金額だけで決まるものではない。

施行前の賃料引き上げ通知の条件別整理

施行前に受け取った通知は、様式と実際の引き上げ日を併せて確認する必要がある。既存の通知がすべて取り消されたわけではない。契約書の引き上げ条項と法定の通知も、それぞれ異なる扱いとなる。

自動移行日は、過去の引き上げ履歴が消える日ではない。次に引き上げが可能となる時期は、前回の引き上げ方法と効力発生日によって決まる。施行前に単なる合意によって引き上げられた賃料は、別途検討が必要である。

市場賃料を上回る引き上げへの異議申し立て

引き上げ額が市場水準を超えると判断した場合は、審判所に異議を申し立てることができる。担当機関はFirst-tier TribunalのProperty Chamberである。申し立ては、通知書に記載された新賃料の適用日前にする必要がある。

1. 通知書の様式と受領日を確認する。
2. 引き上げの適用日と過去の引き上げ履歴を照合する。
3. 契約書と引き上げ通知の写しを用意する。
4. 住宅の状態と、比較可能な賃料の資料を整理する。
5. 期限前にオンラインまたはMR1様式で申し立てる。

証拠の収集が終わっていなくても、申し立て期限は守る必要がある。引き上げ通知の法的な有効性も併せて争うことができる。有効性だけを争う場合は、紙のMR1様式を使用する。

裁判所・審判所の行政機関HMCTSの2026年8月10日の案内によると、手数料は£47である。2026年5月1日より前の日付の引き上げ通知には、免除規定がある。低所得などの要件を満たせば、手数料の支援を受けられる。

実際に締結された賃貸借契約は、広告価格よりも有力な比較資料となる。賃貸人と引き上げ額を抑える協議をすることもできる。ただし、協議中であるという理由で審判所への申し立て期限が延長されることはない。

審判所の決定後に適用される賃料

新ルールでは、審判所が決定する金額は賃貸人の提案額を超えることができない。決定が提案された引き上げ日より遅くなった場合は、新たな支払日を定める。通常は、決定後の次の支払日から新たな金額が適用される。

2026年5月1日より前の通知には、従来の決定ルールが適用される場合がある。その場合、提案額より高い金額が決定されることもある。通知書に記載された当初の引き上げ日から、その金額が適用される可能性もある。

賃借人による契約終了通知と既存契約の例外

賃借人が契約を終了する際の基本的な通知期間は2か月である。通知は、手紙・メール・テキストメッセージなどの書面でする必要がある。終了日は、賃料の支払日またはその前日に合わせる。

通知期間中は、原則として賃料を引き続き支払う。賃貸人と書面で、より短い期間に合意することができる。実際の引っ越し日だけで賃料の支払義務が終わるわけではない。

2026年5月1日より前に始まった契約では、従来の取り決めが残る場合がある。判断基準は、移行前の契約の形態である。既存の契約であるという理由だけで、短い通知期間がすべて認められるわけではない。

政府の案内は、従来の取り決めが1か月の場合に、それを適用できるケースを説明している。賃貸人は、2か月を超える終了通知期間を要求できない。別途メールやテキストメッセージで合意した条件も、確認の対象となる。

共同名義の契約で1人だけが引っ越す場合

共同賃借人1人の終了通知によって、契約全体が終了する場合がある。これは、1つの契約書に複数の賃借人が含まれるjoint tenancyの問題である。部屋ごとに別の契約を結んだ場合とは区別する必要がある。

したがって、1人の引っ越しと共同契約の終了は別々に判断する事項である。単に名前を1つ削除すれば済むとは断定できない。残る賃借人の契約をどのように維持するかまで確認する必要がある。

Section 21の廃止と退去手続き

Section 21の廃止は、理由を必要としない退去手続きをなくしたものである。すべての退去手続きがなくなったわけではない。賃貸人は、法定の事由に基づくSection 8の手続きを利用できる。

通知期間は退去事由ごとに異なる。賃借人が通知期間の終了後も住み続ける場合は、裁判所での手続きが必要となる。裁判所は、賃貸人が主張する事由の法的要件を審査する。

施行前に始まった一部の退去案件は、経過規定に従って継続される場合がある。そのため、過去の通知書についても、発送日と進行状況を確認する必要がある。法令違反が疑われる事項は、地方自治体の住宅担当部署に知らせることができる。

賃料の前払いと広告価格のルール

契約締結前に、賃料の前払いを要求したり受け取ったりしてはならない。契約後、入居前の前払い要求にも上限がある。賃料の前払いと保証金は別の項目である。

ペットの飼育希望も、個別に検討する必要がある。賃貸人は、合理的な理由なく拒否することはできない。子どもがいることや福祉給付の受給を理由とする賃貸差別も禁止される。

すでに施行されたルールと今後の制度

主要な賃貸借改革は、2026年5月1日から施行されている。賃貸人データベースと新たなオンブズマンは、別の日程で進められる。法律の成立と個別制度の運用開始は、同じ時点ではない。

現在の賃料引き上げ紛争は、既存の審判所の案内に基づいて処理する。今後、新たな機関が設けられる予定であるという理由で、申し立てを遅らせる必要はない。個別の通知書に基づく申し立て期限は、それとは別に進行する。

よくある間違い

最もよくある誤解は、契約の移行と賃料の変更を一体のものと捉えることである。自動移行だけで賃料が上がるわけではない。終了通知と引き上げ通知も目的が異なる。

• 年1回の制限を、所定の引き上げ率の上限と理解する誤りがある。
• 契約書の従来の終了日だけを見て、退去日が決まったと考える場合がある。
• 既存の引き上げ通知がすべて取り消されたと断定する誤りがある。
• 終了通知期間は常に2か月だと判断すると、従来の取り決めを見落とす場合がある。
• 共同賃借人1人の通知を、その人だけの退去と捉えていると、契約全体が終了する場合がある。

この記事の要点Q&A

契約書を書き直さなければ、新法は適用されないのか？

対象となる契約の大部分には、法律に基づいて自動的に適用される。既存の書面契約を書き直す義務はない。ただし、賃貸人による政府の案内文書の提供義務は別である。

大家はテキストメッセージだけで引き上げを知らせればよいのか？

単なるテキストメッセージによる通知だけでは、法定の引き上げ手続きは完了しない。原則としてForm 4Aを使用する必要がある。最低2か月の通知期間も満たさなければならない。

賃料の負担が重ければ、審判所は必ず引き下げるのか？

審判所は、その住宅の市場賃料を判断する。個人の負担能力だけで引き下げが決まるわけではない。類似する住宅の実際の賃料と、住宅の状態が判断資料となる。

既存契約に1か月の終了通知期間が記載されていれば有効なのか？

2026年5月1日より前の契約では、維持される場合がある。移行前の契約類型と、固定期間終了後の条項を確認する必要がある。すべての既存契約に一律に適用される例外ではない。

学生が借りた住宅も終了日がなくなるのか？

一般的な民間のassured tenancyであれば、周期型契約への移行対象となる場合がある。学生寮は別のルールを確認する必要がある。一部の学生共同住宅には、学年度の終了に関連する退去事由がある。

新たなオンブズマンが賃料引き上げの審判を担当するのか？

2026年10月9日の解説によると、新たなオンブズマンは今後導入される制度である。賃料引き上げへの異議申し立ては、現在の審判所の手続きに従う。オンブズマンの導入計画によって、既存の申し立て期限が変わることはない。