Depósito de alquiler: protección al registrar el domicilio
La oponibilidad del alquiler frente a terceros empieza a las 00:00 del día siguiente a que se hayan completado tanto la entrega de la vivienda como el registro del nuevo domicilio. Se explican la diferencia entre el plazo para registrar el domicilio y el momento en que se protegen los derechos, la función de la fecha cierta y qué comprobar al hacer el trámite por internet.
La oponibilidad frente a terceros empieza a las 00:00 del día siguiente a que se hayan completado la entrega de la vivienda y el registro del nuevo domicilio.
El plazo de 14 días tras la mudanza para registrar el domicilio no es un período de gracia para proteger el depósito.
El derecho de cobro preferente basado en la fecha cierta también requiere la entrega de la vivienda y el registro del nuevo domicilio.
Tras hacer el trámite por internet, hay que comprobar la confirmación del cabeza de familia, si es necesaria, y el resultado de la solicitud.
Si no has recibido el depósito de la vivienda anterior, debes considerar solicitar una orden de inscripción del derecho de arrendamiento antes de registrar la baja en ese domicilio.
Si se ha mudado a una vivienda alquilada con depósito o con renta mensual, conviene notificar el cambio de domicilio el mismo día de la mudanza. La oponibilidad del arrendamiento surge a partir de las 0 horas del día siguiente a aquel en que se han completado tanto la entrega de la vivienda como la notificación del cambio de domicilio. Si retrasa la notificación, también se retrasa el momento en que adquiere este derecho necesario para proteger el depósito.
Los plazos legales y el momento en que surte efecto se basan en la explicación de 생활법령정보 del 15 de septiembre de 2026.
Por qué conviene notificar el cambio de domicilio el día de la mudanza
Si retrasa la notificación, también se retrasa el momento a partir del cual puede hacer valer el arrendamiento frente a un nuevo propietario. La oponibilidad es la facultad legal de hacer valer el arrendamiento frente a personas distintas de la otra parte del contrato. Un ejemplo habitual es hacer valer el arrendamiento vigente frente al nuevo dueño cuando se vende la vivienda.
Firmar el contrato o pagar el depósito no basta para adquirir la oponibilidad. Es necesario recibir la vivienda y cumplir el requisito de inscripción en el registro de residentes. Según la Ley de Protección de Arrendamientos de Vivienda, se considera que la inscripción se ha hecho al notificar el cambio de domicilio.
La entrega de la vivienda consiste en recibirla de modo que se pueda tener el control efectivo sobre ella y usarla. El caso habitual es instalarse y vivir allí. No debe darse por hecho que dejar algunas pertenencias en la vivienda basta para que se reconozca su posesión.
Los requisitos de oponibilidad figuran en el artículo 3 de la Ley de Protección de Arrendamientos de Vivienda. El momento en que surte efecto también puede consultarse en la explicación de 생활법령정보 sobre la oponibilidad.
Cuándo surge la oponibilidad según los requisitos cumplidos
Para determinar cuándo surge la oponibilidad, se toma como referencia la fecha en que se completa el último de estos dos requisitos: la entrega de la vivienda y la notificación del cambio de domicilio. No surge el mismo día en que se cumplen ambos. Calcular esa fecha basándose solo en el inicio del contrato puede llevar a un error.
Requisitos cumplidos | Situación de la oponibilidad
Solo se ha firmado el contrato y pagado el depósito | Hay que comprobar por separado si se han cumplido ambos requisitos
Se ha ocupado la vivienda, pero no se ha notificado el cambio de domicilio | No se cumplen los requisitos generales para adquirir la oponibilidad
Se ha notificado el cambio de domicilio, pero no se ha recibido la vivienda | No se cumplen los requisitos generales para adquirir la oponibilidad
Se han completado la entrega de la vivienda y la notificación del cambio de domicilio | Surge a partir de las 0 horas del día siguiente a aquel en que se cumplen ambos requisitos
Solo se ha obtenido una fecha cierta | La fecha cierta por sí sola no genera oponibilidad
Supongamos, por ejemplo, que la ocupación de la vivienda y la notificación del cambio de domicilio se completan el mismo día. Si ese día se inscribe una hipoteca de máximo, el derecho del arrendatario puede quedar en una posición posterior. La hipoteca de máximo es un derecho que garantiza un crédito usando la vivienda como garantía.
Esto se debe al intervalo que transcurre antes de que surja la oponibilidad. Obtener antes una fecha cierta no elimina ese intervalo. Para determinar el orden de prioridad real, hay que tener en cuenta los derechos preexistentes y el momento en que surge cada derecho.
Comparación entre la notificación del cambio de domicilio y la fecha cierta
La notificación del cambio de domicilio y la fecha cierta cumplen funciones distintas en la protección del depósito. La notificación permite cumplir el requisito de inscripción en el registro de residentes necesario para la oponibilidad. La fecha cierta acredita que el contrato existía en una fecha determinada.
Concepto | Requisitos o trámite necesarios | Efecto principal
Oponibilidad | Entrega de la vivienda y notificación del cambio de domicilio | Hacer valer las condiciones del arrendamiento frente a terceros
Fecha cierta | Asignación de una fecha al contrato de arrendamiento | Acreditar la fecha en que existía el contrato
Derecho de cobro preferente derivado de la fecha cierta | Requisitos de oponibilidad y fecha cierta en el contrato | Cobrar el depósito con preferencia frente a titulares de derechos posteriores, entre otros, en una subasta judicial o administrativa
El derecho de cobro preferente tampoco garantiza la recuperación íntegra del depósito. La cantidad recuperada depende de los derechos con mayor prioridad, del precio de venta y de otros factores. El cobro con máxima prioridad de los arrendatarios con depósitos de pequeña cuantía es un régimen con requisitos propios.
La fecha cierta puede obtenerse en un centro comunitario local, entre otros lugares, llevando el contrato original. No dé por hecho que también ha obtenido una fecha cierta por haber notificado el cambio de domicilio. Compruebe por separado si se ha asignado una fecha cierta al contrato.
Si presenta el contrato al notificar el arrendamiento de la vivienda, es posible que se le asigne al mismo tiempo una fecha cierta. En ese caso, compruebe el número de fecha cierta que figura en el justificante de la notificación. La notificación del contrato y la notificación del cambio de domicilio tras la mudanza son trámites distintos. Puede consultar las condiciones para que ambos trámites estén vinculados en la guía de 국토교통부 sobre la notificación de arrendamientos.
Plazo para notificar el cambio de domicilio y consecuencias de no hacerlo
El cambio de domicilio debe notificarse en un plazo de 14 días desde la mudanza a la nueva residencia. Superar ese plazo sin causa justificada puede dar lugar a una multa administrativa de hasta 50 000 wones. Esta norma se refiere a la obligación de notificar establecida en la Ley del Registro de Residentes.
El plazo de 14 días no significa que el depósito esté protegido durante ese tiempo. Aunque notifique el cambio dentro del plazo, la oponibilidad surgirá más tarde si retrasa la notificación. La multa administrativa y la prioridad de los derechos del arrendatario son cuestiones distintas. Puede consultar el fundamento del plazo y de la multa en la guía de 생활법령정보 sobre la notificación del cambio de domicilio.
Cómo notificarlo por 정부24 o en un centro comunitario local
Puede notificar el cambio de domicilio por 정부24 o en el centro comunitario local correspondiente a la nueva dirección. Según la información de 정부24, el trámite es gratuito. El plazo de tramitación indicado es de 3 horas dentro del horario laboral.
Este plazo se basa en la información de 정부24 consultada el 9 de diciembre de 2025. No dé por hecho que el trámite ha terminado inmediatamente después de enviarlo en línea. Si presenta la solicitud durante el fin de semana o fuera del horario laboral, compruebe su estado.
Modalidad de notificación | Quién puede solicitarla | Preparativos y comprobaciones
En línea por 정부24 | La persona interesada; no se admiten solicitudes en línea por representante | Medio de verificación de identidad, nueva dirección y datos de los miembros de la unidad familiar que se mudan
En un centro comunitario local | La persona interesada o un representante autorizado | Documento de identidad, formulario de notificación y, cuando corresponda, autorización, entre otros documentos
Cambio de domicilio de ciudadanos residentes en el extranjero o personas que han permanecido fuera del país | Acudir al centro comunitario local correspondiente | Consultar al organismo encargado qué documentos se necesitan para verificar la identidad y la entrada en el país
Si acude en persona, prepare, por regla general, los documentos de identidad de quien presenta la notificación y de quien se inscribe en la nueva dirección. Hay una excepción al requisito de presentar el documento de identidad si quien se inscribe es el cónyuge o un familiar en línea directa de quien presenta la notificación. Consulte los documentos necesarios para que actúe un representante en la guía de 정부24 sobre la notificación del cambio de domicilio.
Para hacer la notificación en línea, siga estos pasos.
· Busque el trámite de notificación del cambio de domicilio en 정부24 y verifique su identidad.
· Introduzca la dirección anterior, la nueva dirección y las personas que se mudan.
· Compruebe la composición de la unidad familiar y los datos detallados de la dirección antes de enviar el formulario.
· Si se requiere la confirmación del cabeza de familia, complete ese trámite.
· Compruebe el resultado de la tramitación y la dirección registrada en el registro de residentes.
En «¿Cómo confirma el cabeza de familia una notificación de cambio de domicilio en línea?», 정부24 indica lo siguiente:
Una vez completada correctamente la notificación del cambio de domicilio, puede comprobarse en [Consulta de la ficha del registro de residentes].
La opción para la confirmación del cabeza de familia se encuentra en Servicios de trámites > Comprobación de hechos y autenticidad > Confirmación del cabeza de familia y de la persona que se inscribe en la nueva dirección. Si la notificación requiere confirmación, debe completarse también ese trámite. Para conocer los pasos concretos, consulte la guía de 정부24 sobre la confirmación del cabeza de familia.
Errores frecuentes al proteger el depósito
Comprobar solo si se ha presentado la notificación, sin revisar la dirección y los derechos sobre la vivienda, puede causar problemas de protección. En un edificio de viviendas, coteje también el bloque y el número de vivienda con los que figuran en el certificado registral. El número indicado en la puerta puede ser distinto del que consta en los registros oficiales.
· Error al introducir la dirección: compruebe que corresponde a la vivienda que ha alquilado.
· Confusión entre solicitud y finalización: compruebe si quedan pendientes la confirmación del cabeza de familia o alguna solicitud de subsanación.
· Obtener solo una fecha cierta: compruebe también que se han completado la entrega de la vivienda y la notificación del cambio de domicilio.
· Pasar por alto una hipoteca de máximo preexistente: la notificación del cambio de domicilio no altera la prioridad de un derecho anterior.
· Confiar solo en una cláusula especial: un acuerdo que prohíba constituir una garantía no impide por sí solo que esta se inscriba.
Antes de pagar el saldo pendiente, compruebe si ha habido cambios en los derechos que figuran en el certificado registral. También puede negociar una cláusula especial que prohíba constituir garantías hasta que surja la oponibilidad. Considere asimismo la posibilidad de volver a comprobar los cambios registrales después de instalarse. Puede consultar los puntos que conviene revisar al contratar en la guía de 국토교통부 sobre los contratos de arrendamiento con depósito.
Si se muda sin haber recuperado el depósito de la vivienda anterior
Si no ha recuperado el depósito de la vivienda anterior, debe estudiar cómo conservar sus derechos antes de registrar su salida de esa dirección. La posesión y la inscripción en el registro de residentes también son necesarias para mantener la oponibilidad. Coordine la fecha de notificación en la nueva vivienda con el calendario de recuperación del depósito de la anterior.
Si el arrendamiento ha terminado y no le han devuelto el depósito, puede solicitar una orden de inscripción del derecho de arrendamiento. Para conservar los derechos existentes, debe comprobar antes de mudarse que la inscripción del derecho de arrendamiento se ha completado. Presentar la solicitud ante el tribunal no significa que la inscripción ya esté hecha.
· Compruebe que el arrendamiento anterior ha terminado efectivamente.
· Si no le han devuelto el depósito, considere solicitar una orden de inscripción del derecho de arrendamiento.
· Compruebe en el certificado registral si se ha completado la inscripción del derecho de arrendamiento.
· Una vez confirmado que se conservan sus derechos, fije las fechas de entrega de la vivienda y de registro de la salida.
Si el arrendatario y toda su familia cambian de dirección y después regresan, no se restablece la prioridad anterior. La valoración puede variar según si algún familiar ha seguido viviendo allí y mantiene su inscripción en el registro de residentes. Revise su plan concreto de mudanza teniendo en cuenta la guía de 생활법령정보 sobre la orden de inscripción del derecho de arrendamiento.
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