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A veces, al firmar el contrato de un oficetel, uno tiene la sensación de que se trata de una «vivienda», pero se lleva una sorpresa al ver que la comisión de intermediación es más alta que la de un piso o una villa. El término jurídico exacto no es «comisión de intermediación», sino «honorarios de intermediación», y la razón principal de esta diferencia es que, en el sistema de honorarios de intermediación, los ofisteles no se tratan de la misma manera que las viviendas normales.
Conclusión clave
La razón por la que la remuneración por intermediación de los ofiteles parece elevada es que, en principio, estos no se consideran viviendas, sino que se incluyen en el sistema de inmuebles no residenciales sujetos a intermediación. No obstante, existen tipos reducidos específicos para los ofiteles de un tamaño determinado o inferior que se utilizan realmente como vivienda.
| Categoría | Condiciones de aplicación | Tasa máxima para arrendamientos, etc. | Tasa máxima para compraventa y permuta |
|---|---|---|---|
| Oficinas-residenciales que cumplen los requisitos de uso residencial | Superficie útil de 85 m² o menos y que cumplan determinados requisitos de equipamiento | 0,4 % | 0,5 % |
| Oficinas-residenciales que no cumplen los requisitos | No cumplen los requisitos anteriores | A convenir, dentro del 0,9 % | A convenir, dentro del 0,9 % |
| Viviendas | Se aplica la tabla de comisiones de intermediación inmobiliaria de las ordenanzas municipales y provinciales | Diferenciación según el tramo del importe de la transacción | Diferenciación según el tramo del importe de la transacción |
Es importante destacar que el 0,4 % no es un «tipo fijo que se deba pagar incondicionalmente», sino un «tipo máximo que no se puede superar». La comisión de intermediación real se fija mediante acuerdo entre el cliente y el agente inmobiliario autorizado, dentro de ese límite máximo.
¿Por qué los ofiteles pueden resultar más caros que las viviendas?
1. Los ofiteles se clasifican de forma distinta a las viviendas, independientemente de si se habitan o no
Los ofiteles cuentan con cama, cocina y cuarto de baño, y aunque estén habitados, la legislación no les aplica automáticamente la misma tabla de comisiones de intermediación que a las viviendas normales. El Reglamento de aplicación de la Ley de Agentes Inmobiliarios distingue entre los honorarios de intermediación de viviendas y los de otros inmuebles objeto de intermediación.
Por este motivo, los ofiteles se consideran en primer lugar «inmuebles objeto de intermediación distintos de las viviendas» y solo se les aplica una tarifa específica para ofiteles si cumplen determinados requisitos.
2. Si no se cumplen los requisitos de uso residencial, puede aplicarse una comisión de hasta el 0,9 %
El mero hecho de que se utilice con fines residenciales no implica que siempre se aplique la comisión del 0,4 % correspondiente a los contratos de alquiler. Para que se aplique la tarifa específica para ofiteles según la legislación, deben cumplirse todos los requisitos siguientes:
- La superficie exclusiva debe ser igual o inferior a 85 m².
- Debe disponer de una cocina independiente equipada con instalaciones de agua corriente y alcantarillado.
- Debe disponer de un aseo independiente con cisterna.
- Debe disponer de instalaciones para el baño.
- También se pueden admitir casos en los que el aseo privado con cisterna incluya instalaciones de baño.
Si no se cumplen estos requisitos, se considerará un inmueble no residencial y la comisión de intermediación se negociará dentro del límite del 0,9 % del importe de la transacción. En este caso, la comisión puede parecer mucho más elevada que la aplicable a los arrendamientos de viviendas.
Tarifas de comisión de intermediación para apartamentos residenciales
El límite máximo de la comisión de intermediación para los apartamentos que cumplan los requisitos es el siguiente:
| Tipo de transacción | Tarifa máxima | Significado |
|---|---|---|
| Compraventa o permuta | 0,5 % | Hasta un máximo del 0,005 del importe de la transacción |
| Arrendamiento (jeonse, alquiler mensual, etc.) | 0,4 % | Hasta un máximo del 0,004 del importe de la transacción |
En este contexto, la expresión «hasta un máximo de» es importante. La tasa máxima solo indica el rango máximo que puede cobrar el agente inmobiliario, pero no significa que se deba pagar necesariamente ese porcentaje exacto. La interpretación normativa de la Oficina de Legislación de 2026 también consideró que, a la hora de fijar la comisión de intermediación de un oficetel que cumple los requisitos de vivienda, se debe consultar con el cliente que solicita la intermediación.
Fórmula para calcular la comisión de intermediación en el alquiler mensual de un ofistel
En los contratos de alquiler mensual, no solo se tiene en cuenta la fianza, sino que el importe de la transacción se calcula multiplicando el alquiler mensual por un coeficiente determinado.
Fórmula básica
- Importe habitual de la transacción de alquiler mensual = fianza + alquiler mensual × 100
- Si el resultado de este cálculo es inferior a 50 millones de won = fianza + alquiler mensual × 70
- Límite máximo de la comisión de intermediación = importe de la transacción × tipo máximo aplicable
En el caso de que el contrato de alquiler de un ofitel cumpla los requisitos de uso residencial, basta con multiplicar el importe de la transacción calculado por el 0,4 %.
Ejemplo de cálculo: fianza de 30 millones de wones, alquiler mensual de 700 000 wones
| Concepto | Cálculo |
|---|---|
| Fianza | 30 000 000 won |
| Importe equivalente al alquiler mensual | 700 000 won × 100 = 70 000 000 won |
| Importe de la transacción | 30 000 000 wones + 70 000 000 wones = 100 000 000 wones |
| Tasa máxima de comisión por alquiler de apartamentos residenciales | 0,4 % |
| Límite máximo de la comisión de intermediación | 100 000 000 de wones × 0,004 = 400 000 de wones |
Por lo tanto, el límite máximo de la comisión de intermediación para un contrato de alquiler de un apartahotel residencial con una fianza de 30 millones de wones y un alquiler mensual de 700 000 wones es de 400 000 wones. Al tratarse de un límite máximo, se puede negociar el importe real que se cobrará antes de firmar el contrato.
¿Por qué hay diferencias si se compara con una vivienda en las mismas condiciones?
Por ejemplo, en el caso de los contratos de alquiler de viviendas en Seúl, la tasa máxima para el tramo de importe de la transacción comprendido entre 100 millones y 600 millones de wones es del 0,3 %. Dado que el importe de la transacción del ejemplo anterior es de 100 millones de wones, si se tratara de una vivienda situada en Seúl, el límite máximo de la comisión de intermediación podría ser de 300 000 wones.
Por el contrario, en el caso de un apartahotel con el mismo depósito y alquiler mensual que cumpla los requisitos de uso residencial, se aplica la tasa máxima del 0,4 % para el alquiler de apartahoteles, por lo que el límite máximo es de 400 000 won. La diferencia se debe a que, aunque el mismo espacio se utilice con fines residenciales, el punto de partida de la normativa sobre comisiones de intermediación es diferente.
| Ejemplo | Importe de la transacción | Tasa máxima aplicable | Límite máximo de la comisión de intermediación |
|---|---|---|---|
| Ejemplo de alquiler de vivienda en Seúl | 100 millones de won | 0,3 % | 300 000 won |
| Arrendamiento de un oficetel que cumple los requisitos de uso residencial | 100 millones de won | 0,4 % | 400 000 won |
| Oficetel que no cumple los requisitos de uso residencial | 100 millones de won | Hasta un 0,9 % | Máximo de 900 000 won, según acuerdo |
No obstante, las comisiones de intermediación inmobiliaria pueden variar en función de las ordenanzas municipales y del rango de importe de la transacción, por lo que en el contrato real se debe consultar la tabla de tarifas más reciente de la ciudad o provincia correspondiente.
Lista de comprobación previa al contrato
Para comprobar si se está cobrando una comisión excesiva por la intermediación de un oficetel, se recomienda seguir los pasos que se indican a continuación.
- Comprobación del uso en el registro de la propiedad: compruebe si se trata de un ofistel o de otro tipo de instalación de oficinas o de servicios de proximidad.
- Comprobación de la superficie útil: compruebe que la superficie útil sea inferior a 85 m², no la superficie total.
- Comprobación de los requisitos de equipamiento: compruebe que disponga de cocina independiente, aseo con cisterna y cuarto de baño.
- Cálculo del importe de la transacción: si se trata de un alquiler mensual, aplique primero la fórmula: fianza + alquiler mensual × 100.
- Aplicación del tipo máximo: Para los contratos de alquiler de ofitel que cumplan los requisitos de uso residencial, el límite máximo se calcula tomando como referencia el 0,4 %; para la compraventa o el intercambio, el 0,5 %.
- Verificación del importe acordado: Dado que el tipo máximo es el valor más alto, hay que acordar claramente el importe real a pagar antes de firmar el contrato.
- Comprobación del documento de verificación y explicación del inmueble objeto de la intermediación: compruebe que el importe de la comisión de intermediación y los fundamentos de su cálculo figuran correctamente en el documento explicativo y en el recibo.
Puntos que suelen generar confusión
¿Si se utiliza con fines residenciales se aplica automáticamente la tarifa de vivienda?
No. La tabla de comisiones de intermediación para viviendas no se aplica únicamente por el hecho de que se resida realmente en el inmueble. En el caso de los apartahoteles, deben tenerse en cuenta los requisitos específicos de la tarifa para apartahoteles.
¿El 0,4 % es una cantidad inamovible?
No. El 0,4 % es la tarifa máxima que se aplica a los apartamentos-oficina que cumplen los requisitos de uso residencial en transacciones como los contratos de alquiler. Esto significa que no se puede superar el límite máximo legal, pero no implica que se deba pagar necesariamente el 0,4 % íntegro.
¿Se incluyen los contratos de «jeonse» en los arrendamientos?
Por lo general, los contratos de «jeonse» y de alquiler mensual, que no son compraventa ni permuta, se consideran arrendamientos. Los contratos de «jeonse» y de alquiler mensual de ofiteles que cumplen los requisitos de uso residencial se calculan tomando como referencia la tasa máxima del 0,4 %.
Resumen
La razón por la que las comisiones de intermediación de los apartahoteles parecen más caras que las de las viviendas no se debe únicamente a que los agentes inmobiliarios quieran cobrar más. Desde el punto de vista normativo, los apartahoteles parten de una clasificación diferente a la de las viviendas, y solo se les aplica una tarifa reducida específica si cumplen determinados requisitos.
El contratante debe comprobar si «la superficie útil es inferior a 85 m²», si «cumple los requisitos de disponer de cocina, aseo y cuarto de baño independientes», si «se ha calculado correctamente el importe del alquiler mensual» y si «el importe acordado se encuentra dentro del tipo máximo». Si se comprueban estos cuatro aspectos, se puede determinar con relativa claridad por qué la comisión de intermediación del ofitel asciende a esa cantidad y si se trata o no de un cobro excesivo.
