한국거래소 신종증권시장: 조각투자 구조와 STO 차이
한국거래소는 2026년 11월 16일 미술품·부동산 등의 조각투자 증권을 거래하는 신종증권시장을 개설할 계획입니다. 이 시장은 기존 전자증권을 거래하는 장내시장이고, 분산원장을 이용하는 토큰증권 제도와는 구분됩니다.
신종증권시장은 일정한 상장 요건을 충족한 조각투자 증권을 한국거래소에서 거래하는 장내시장이다.
투자자는 기초자산 자체의 공동소유권이 아니라 발행 조건에 정해진 수익·상환 권리를 담은 증권을 산다.
조각투자 수익률은 배당과 매각 차익에서 보수·세금·거래비용을 모두 차감해 계산해야 한다.
장내시장에 상장되더라도 거래량이 부족하면 원하는 시점과 가격에 팔지 못할 수 있다.
토큰증권은 분산원장을 이용한 증권의 발행·기록 방식이며 신종증권시장 자체와 같은 개념이 아니다.
한국거래소는 2026년 11월 16일 조각투자 상품을 거래하는 신종증권시장을 개설할 계획입니다. 미술품, 부동산, 음원 수익권처럼 하나의 플랫폼 안에서 주로 유통되던 상품 가운데 일정 요건을 충족한 증권을 증권사를 통해 거래소에서 사고파는 시장입니다.
개설일과 세부 거래 규정은 예정 사항입니다. 실제 투자 전에는 한국거래소의 최종 업무규정, 참여 증권사, 상장 종목의 증권신고서와 투자설명서를 다시 확인해야 합니다.
신종증권시장이란
신종증권시장은 주식시장에 상장하기 어려웠던 새로운 형태의 증권을 한국거래소 안에서 거래하도록 만든 별도 장내시장입니다. 대표적인 대상은 실물자산이나 특정 사업의 수익을 기초로 발행한 투자계약증권과 비금전신탁 수익증권입니다.
구분 | 공개된 개설 계획의 주요 내용
운영기관 | 한국거래소(KRX)
개설 예정일 | 2026년 11월 16일
주요 기초자산 | 미술품, 부동산, 음원 저작권·수익권 등
투자 경로 | 시장에 참여하는 증권사의 계좌와 거래 시스템
거래시간 | 오전 9시부터 오후 3시 30분까지로 계획
주문 방식 | 정규시장에서 지정가 주문 중심으로 계획
권리 기록 | 기존 전자증권 방식
핵심 위험 | 원금 손실, 가격 변동, 낮은 유동성, 기초자산 평가 및 운영 위험
기존 조각투자는 자산 유형별 사업자의 자체 플랫폼에서 발행과 유통이 이뤄지는 경우가 많았습니다. 신종증권시장이 개설되면 상장된 상품의 주문을 한 거래소 시장에 모으고, 증권사를 통해 매매할 수 있다는 점이 달라집니다.
다만 모든 조각투자 상품이 자동으로 이전되는 것은 아닙니다. 공개된 계획에는 상품 발행 규모 30억 원 이상, 발행회사의 자기자본 20억 원 이상 등의 요건이 포함돼 있습니다. 발행회사가 정해진 물량을 만기까지 보유하도록 하는 이해관계 정렬 장치도 거론됐습니다. 구체적인 비율과 예외는 최종 상장 규정과 각 상품의 공시에서 확인해야 합니다.
조각투자에서 실제로 사는 권리
조각투자는 고가 자산이나 사업에서 발생할 경제적 이익을 여러 단위의 증권으로 나누는 구조입니다. 투자자가 사는 것은 일반적으로 건물, 미술품 또는 음원 자체의 직접 지분이 아니라 발행된 증권이 정한 계약상 권리입니다.
예를 들어 부동산 조각투자 증권을 매수해도 건물 등기부에 투자자의 이름이 공동소유자로 기재되는 것은 아닙니다. 대신 증권의 조건에 따라 임대수익을 분배받거나, 자산 매각 후 남은 금액을 받을 권리를 가질 수 있습니다.
권리의 내용은 상품마다 다릅니다. 다음 사항을 투자설명서에서 확인해야 합니다.
· 배당 또는 수익 분배액을 계산하는 기준
· 자산을 보유·운영·매각할 주체
· 만기와 만기 연장 조건
· 자산 매각을 결정하는 절차와 의결권
· 담보권, 선순위 대출 등 다른 권리의 존재
· 발행회사나 자산관리회사가 파산했을 때의 재산 분리 구조
· 수수료, 세금 및 손실 부담 순서
수익과 손실은 어떻게 계산되나
가상의 100억 원짜리 오피스 건물을 기초로 증권을 발행하고, 100만 원을 투자했다고 가정하겠습니다. 다른 자금 조달이나 우선순위 차이가 없다는 단순한 조건에서는 전체 자산가치 중 0.01%, 즉 1만분의 1에 해당합니다.
연간 임대수입이 5억 원이고 관리비·세금 등 자산 단계 비용이 2억 원이면 자산의 순수익은 3억 원입니다. 이 금액이 전부 같은 비율로 배분된다고 가정할 때 투자자의 연간 몫은 3만 원입니다.
항목 | 단순 계산 결과
투자금 | 100만 원
자산 순수익 중 투자자 몫 | 연 3만 원
단순 연 수익률 | 3%
5년간 동일하게 받은 분배금 | 15만 원
5년 뒤 자산을 120억 원에 매각한 경우의 지분 가치 | 120만 원
총회수액 | 135만 원
투자원금 대비 이익 | 35만 원
이 계산은 이해를 위한 예시일 뿐입니다. 발행·자산관리·거래·매각 수수료와 세금을 반영하지 않았고, 임대수입과 자산가격이 일정하게 움직인다는 보장도 없습니다. 매각가격이 80억 원으로 떨어진다면 같은 단순 가정에서 지분 가치는 80만 원이 되어 원금 손실이 발생합니다.
실제 예상수익은 다음과 같이 접근하는 편이 안전합니다.
투자자의 순수익 = 분배금 + 매각 또는 매매 차익 − 발행·관리·거래·매각 비용 − 세금
광고에 표시된 기초자산 수익률과 투자자가 받는 순수익률은 다를 수 있습니다. 비용이 자산 단계에서 먼저 빠지는지, 투자자 계좌에서 별도로 부과되는지도 확인해야 합니다.
장내 거래가 생겨도 유동성 위험은 남는다
신종증권시장에서는 만기나 자산 매각일까지 기다리지 않고 보유 증권을 다른 투자자에게 팔 수 있습니다. 하지만 거래소 상장은 언제든 원하는 가격에 현금화할 수 있다는 뜻이 아닙니다.
조각투자 증권은 종목별 발행 규모가 작고 투자자 수가 적을 수 있습니다. 매수 주문이 부족하면 매도 주문이 체결되지 않거나, 최근 거래가격보다 크게 낮은 가격을 제시해야 팔릴 수 있습니다. 기초자산의 감정가격이 유지되더라도 시장가격은 유동성 부족 때문에 할인될 수 있습니다.
투자 전에는 다음 지표를 함께 살펴봐야 합니다.
· 최근 거래량과 거래대금
· 매수·매도 호가의 가격 차이
· 특정 투자자나 발행회사의 보유 집중도
· 만기와 예상 자산 매각 시점
· 발행회사의 의무보유 물량
· 시장조성자나 유동성 공급 제도의 유무
신종증권시장과 토큰증권은 무엇이 다른가
신종증권시장과 토큰증권(STO)은 같은 개념이 아닙니다. 신종증권시장은 어디에서 거래하는가에 관한 시장이고, 토큰증권은 증권의 권리를 어떤 장부에 기록하고 발행하는가에 관한 제도와 기술입니다.
비교 기준 | 신종증권시장 | 토큰증권 제도
핵심 성격 | 한국거래소의 장내 유통시장 | 분산원장 기반 증권의 발행·기록 체계
주요 질문 | 증권을 어디에서 사고파는가 | 권리와 소유 내역을 어떻게 기록하는가
기록 방식 | 개설 초기에는 기존 전자증권 방식 | 요건을 충족한 분산원장 방식
예정 시기 | 2026년 11월 16일 시장 개설 계획 | 관련 법률은 2027년 2월 시행 예정
법적 성격 | 상장된 신종증권의 거래 장소 | 별도의 자산 종류가 아니라 증권의 디지털화 방식
관계 | 토큰증권이 아니어도 거래 가능 | 향후 요건을 충족하면 발행·유통 체계와 연계 가능
STO는 일반적으로 Security Token Offering을 뜻하지만, 국내 제도에서는 분산원장 기술을 이용해 자본시장법상 증권을 디지털화한 토큰증권이라는 표현이 사용됩니다. 이름에 토큰이 들어가더라도 일반 가상자산과 동일하게 취급되는 것은 아닙니다. 경제적 실질이 증권이면 증권 규제를 적용받습니다.
관련 법률이 시행된다고 모든 실물자산이 즉시 토큰증권으로 발행되거나 거래되는 것도 아닙니다. 발행 주체, 분산원장 요건, 투자자 보호, 공시, 계좌관리기관 및 유통시장에 관한 하위 규정과 인프라가 마련돼야 합니다.
시장 기사에서 놓치기 쉬운 권리의 우선순위
조각투자의 핵심은 자산가격 전망만이 아니라 투자자의 권리가 다른 채권자보다 어느 순서에 있는가입니다. 같은 100억 원짜리 건물을 기초로 하더라도 선순위 대출이 70억 원 있다면 자산 매각대금이 먼저 대출 상환에 쓰일 수 있습니다. 조각투자 증권 보유자는 남은 금액에서만 회수할 가능성이 있습니다.
따라서 자산의 감정평가액만 보고 손실 가능성을 판단하면 안 됩니다. 다음 구조를 구분해야 합니다.
· 누가 기초자산의 법적 소유자인가
· 기초자산이 발행회사의 고유재산과 분리돼 있는가
· 은행 대출·담보권 등 선순위 권리가 얼마인가
· 투자자의 권리가 채권인지, 신탁 수익권인지, 투자계약상 권리인지
· 발행회사 또는 자산관리회사의 부도 때 누가 자산을 계속 관리하는가
거래소 상장은 상품의 수익성이나 원금 회수를 보증하는 인증이 아닙니다. 상장 요건을 충족했다는 사실과 투자 가치가 높다는 평가는 별개입니다.
조각투자의 주요 위험과 확인 항목
위험 | 확인할 내용
원금 손실 | 자산가격 하락과 사업수익 감소가 상환액에 미치는 영향
유동성 위험 | 거래량, 호가 차이, 매도 제한, 만기 전 현금화 가능성
가치평가 위험 | 감정평가 기관, 평가 시점, 평가 방법, 이해상충
발행회사 위험 | 재무상태, 자기자본, 의무보유, 파산 시 재산 분리
운영 위험 | 임차인 공실, 작품 보관, 저작권 수입 변동, 보험 가입 여부
비용 위험 | 발행·관리·거래·매각 보수와 중도 매도 비용
권리구조 위험 | 선순위 채권, 의결권, 매각 결정권, 만기 연장 조건
집중 위험 | 한 자산·지역·사업자에 투자금이 몰리는지 여부
미술품은 진위·보관·보험·매각 시점이 중요하고, 부동산은 공실·금리·수선비·담보대출이 수익에 영향을 줍니다. 음원이나 지식재산권은 과거 수입이 미래 수입을 보장하지 않으며 소비 추세와 계약기간에 따라 현금흐름이 크게 변할 수 있습니다.
투자 전 확인 순서
· 증권의 종류를 확인합니다. 기초자산의 직접 소유권과 투자계약증권·수익증권을 구분해야 합니다.
· 현금흐름을 다시 계산합니다. 표시된 수익률에서 모든 보수, 세금 및 예상 손실을 차감합니다.
· 선순위 권리를 확인합니다. 담보대출과 다른 채권자의 변제 순서를 살펴봅니다.
· 상장 후 거래 가능성을 점검합니다. 발행 규모가 크더라도 실제 거래량은 적을 수 있습니다.
· 최악의 회수 시나리오를 계산합니다. 자산가격 하락, 수익 중단, 매각 지연이 동시에 발생할 가능성을 반영합니다.
· 최종 공시를 읽습니다. 증권신고서, 투자설명서, 감정평가서, 신탁계약 및 수수료표를 확인합니다.
시장 규모와 향후 변화
제공된 시장 자료에서 한국의 조각투자 누적 규모는 한국은행 추산 약 6,400억 원, 유통시장 규모는 약 145억 원으로 소개됐습니다. 누적 발행액, 잔액, 거래대금은 서로 다른 지표이므로 이 숫자들을 직접 비교해 전체 시장가치로 해석하면 안 됩니다. 음악 저작권 관련 상품이 누적 규모의 상당 부분을 차지한다는 분석도 있지만, 기준 시점과 포함 상품에 따라 비중은 달라질 수 있습니다.
토큰증권 제도가 시행되면 부동산·미술품뿐 아니라 채권, 지식재산권, 프로젝트 수익권 등 다양한 권리를 증권화하려는 시도가 늘어날 수 있습니다. 그러나 기술적으로 분할 발행하기 쉽다는 사실이 자산의 품질, 유동성 또는 수익성을 높여주는 것은 아닙니다.
민간 주도의 장외 유통시장도 별도로 추진되고 있습니다. 장외시장과 한국거래소 신종증권시장은 운영 주체, 거래 규칙, 참여 증권사와 투자자 보호 체계가 다를 수 있으므로 같은 시장으로 간주해서는 안 됩니다. 실제 개설 여부와 일정은 각 운영기관의 인가 및 최종 공지를 확인해야 합니다.
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