Multa del 25% en la revisión de todas las tierras agrícolas
Que se confirme una infracción en la revisión de todas las tierras agrícolas no significa que se imponga de inmediato una multa coercitiva del 25%. Los requisitos para imponerla y las excepciones al arrendamiento deben distinguirse de la propuesta de una ley de medidas especiales para evitar la venta obligatoria por infracciones comunes.
La multa coercitiva por tierras agrícolas se calcula como el 25% del mayor de estos dos importes: el valor de tasación y el valor basado en el precio oficial individual del terreno.
La multa coercitiva solo puede imponerse si se incumple una orden de venta sin causa justificada.
La adquisición de tierras agrícolas con datos falsos, entre otros casos, puede dar lugar a una orden de venta sin pasar por el plazo ordinario para cumplir la obligación de venderlas.
Hay excepciones que permiten arrendar las tierras agrícolas o dejarlas en barbecho en casos de herencia, edad avanzada o enfermedad, entre otros.
La propuesta de medidas de alivio para infracciones comunes, anunciada el 8 de octubre de 2026, depende de la aprobación de una ley de medidas especiales.
Que una persona sea señalada en la inspección integral de tierras agrícolas no significa que deba pagar de inmediato el 25%. La multa coercitiva solo se aplica si no cumple una orden de enajenación u otra medida. La ley de medidas especiales que impediría iniciar el procedimiento de enajenación por infracciones comunes aún está en preparación.
Las cifras y las explicaciones sobre el sistema se basan en la Ley de Tierras Agrícolas y en los anuncios del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Asuntos Rurales publicados hasta el 8 de octubre de 2026.
¿Qué comprueba la inspección integral de tierras agrícolas?
La inspección integral de tierras agrícolas comprueba quién es el propietario, quién las cultiva realmente y cómo se utilizan. El Ministerio de Agricultura, Alimentación y Asuntos Rurales hizo la inspección inicial entre mayo y julio de 2026. Desde agosto del mismo año hace una inspección detallada centrada en las visitas sobre el terreno.
Que una parcela esté incluida en la inspección no confirma por sí solo una infracción. Es necesario comparar los datos administrativos con su uso real. En su plan de septiembre, el Ministerio indicó que tomaría medidas de seguimiento contra las infracciones con fines especulativos en 2027. Estado de la inspección integral de tierras agrícolas y plan de medidas futuras
Aspecto examinado | Qué se comprueba | Documentos que debe preparar el propietario
Propiedad | Fecha y circunstancias de la adquisición | Certificado registral, documentos de la herencia
Cultivo efectivo | Quién cultiva la tierra | Registros de cultivo, contrato de arrendamiento
Tierras sin cultivar | Motivo por el que se ha dejado de cultivar | Documentos que acrediten enfermedad, desastre u otros motivos
Instalaciones y uso | Si se destina a fines no agrícolas | Documentos relativos a permisos o declaraciones de cambio de uso
Los documentos de la tabla son una lista orientativa para explicar los hechos. No significa que se pidan los mismos en todas las inspecciones. Consulte la lista concreta de documentos que debe presentar con la administración local competente por la ubicación de la parcela.
Qué cambió con el anuncio de octubre de 2026
Es inexacto explicar que la única forma de regularizar las infracciones comunes es encomendar las tierras al Banco de Tierras Agrícolas. El 8 de octubre, el Ministerio anunció una vía de regularización que no depende de esa encomienda. Consiste en promover una ley especial para que no se inicien procedimientos de enajenación a raíz de los resultados de esta inspección.
Entre los casos contemplados están las tierras heredadas y los arrendamientos habituales de agricultores de edad avanzada. También se mencionaron tierras cuya titularidad es compleja, como las heredadas sin inscripción registral. No obstante, esta medida se aplicaría después de que se apruebe la ley de medidas especiales.
Categoría | Contenido del anuncio | Cómo debe interpretarse por ahora
Infracciones comunes | No iniciar procedimientos de enajenación a raíz de los resultados de la inspección | Orientación política que requiere aprobar una ley especial
Uso del Banco de Tierras Agrícolas | Destinar las tierras al arrendamiento, la venta u otros usos si el propietario lo desea | La encomienda no es la única condición para regularizar la situación
Especulación manifiesta | Decidir, tras escuchar las explicaciones, si corresponde ordenar la enajenación según la ley vigente | No hay exención automática
Calendario de la ley especial | Presentar el proyecto en octubre de 2026 y procurar concluir el trámite parlamentario en diciembre | Es un calendario previsto, no una fecha de entrada en vigor confirmada
Antes de decidir si firma un contrato o vende, consulte la ley que finalmente se promulgue. Los casos a los que se aplique y la fecha de entrada en vigor pueden cambiar en el texto definitivo. El anuncio se recoge en el documento de referencia del Ministerio sobre las medidas posteriores a la inspección de tierras agrícolas y la orientación de la reforma.
Condiciones para distinguir la especulación de las infracciones comunes
Para identificar los tipos de especulación que ha señalado el Gobierno se examinan tanto las circunstancias de la adquisición como el uso real. Comprar en una subasta o tener una propiedad compartida no basta por sí solo para concluir que hubo especulación. La valoración se basa en hechos como presentar un plan de cultivo falso, dejar la tierra sin cultivar sin autorización o arrendarla ilegalmente.
Tipo | Conducta problemática señalada por el Gobierno | Distinción importante
Tierras agrícolas en zonas sujetas a autorización para transacciones de suelo | Adquirirlas con un plan de cultivo falso y después abandonarlas o arrendarlas sin autorización | No todas las tierras de esas zonas están en la misma situación
Adquisición de participaciones mediante subasta u otros medios | Presentar un plan falso para obtener ganancias por la subida de precios y después abandonar o arrendar la tierra sin autorización | Distinguir la adquisición de una participación de la conducta infractora
Tierras de sociedades agrícolas | Parcelarlas y venderlas o arrendarlas para obtener ingresos inmobiliarios en lugar de cultivarlas | Estar a nombre de una sociedad no garantiza la legalidad
Cambio ilegal de uso grave | Instalar infraestructuras no agrícolas prohibidas en zonas de promoción agrícola, entre otras | Examinar la restitución del terreno con independencia de la cuestión de la propiedad
El Ministerio considera problemático adquirir tierras para obtener un beneficio patrimonial sin intención de cultivarlas. Los campamentos y las zonas de acopio ilegales en zonas de promoción agrícola también son ejemplos sujetos a medidas. La clasificación concreta figura en el plan de medidas de seguimiento del 21 de septiembre de 2026.
Diferencias entre la obligación de enajenar, la orden de enajenación y la multa coercitiva
En los casos comunes de falta de cultivo, puede establecerse primero una obligación de enajenar, seguida de una orden de enajenación y, por último, una multa coercitiva. Sin embargo, no todas las infracciones tienen el mismo plazo previo. Obtener mediante declaraciones falsas el certificado que acredita los requisitos para adquirir tierras agrícolas, entre otros actos, constituye una causa independiente para dictar una orden de enajenación.
· Cuando nace la obligación de enajenar, se aplica el plazo de 1 año previsto en la Ley de Tierras Agrícolas. Compruebe qué parcelas y qué plazo constan en la notificación.
· Si no se cumple la obligación de enajenar, puede dictarse una orden de enajenación. La orden fija un plazo de 6 meses como máximo.
· Si no se cumple la orden sin causa justificada, puede imponerse una multa coercitiva. La fecha en que visita la parcela el inspector no es necesariamente la fecha de imposición.
El artículo 12 de la Ley de Tierras Agrícolas prevé un aplazamiento de la orden de enajenación durante 3 años. Regula los casos en que la tierra se destina a la propia actividad agrícola o se firma un contrato para encomendar su venta. Encomendar la venta no es lo mismo que encomendar el arrendamiento. Si dejan de cumplirse las condiciones del aplazamiento, puede dictarse una orden de enajenación. Explicación sobre la enajenación de tierras agrícolas en la información jurídica de uso cotidiano
Ejemplo de cálculo de la multa coercitiva del 25%
La multa coercitiva no se calcula únicamente sobre el valor oficial del suelo. Se utiliza el importe más alto entre el valor de tasación y el valor calculado según el valor oficial individual del suelo. La multa equivale al 25% de ese importe de referencia.
La fórmula es la siguiente:
· Importe de referencia: el mayor entre el valor de tasación y el valor calculado según el valor oficial individual del suelo
· Importe de cada multa: importe de referencia × 25%
· Imposición repetida: puede imponerse y cobrarse 1 vez al año hasta que se cumpla la orden
Tomemos como ejemplo una parcela cuyo valor total calculado según el valor oficial del suelo es de 1.000 millones de wones. Supongamos que su valor de tasación no es superior. En ese caso, el importe de una multa es 1.000 millones de wones × 25% = 250 millones de wones.
Si el valor de tasación es mayor, también sube el importe de referencia utilizado en el cálculo. Si se impone 4 veces una multa del mismo importe, el total acumulado es de 1.000 millones de wones. Este cálculo supone que el importe de referencia permanece igual. No significa que coincida con el precio real de venta.
Al cumplir la orden, dejan de imponerse nuevas multas. Los importes ya impuestos siguen sujetos a cobro. Por tanto, pagar la multa coercitiva no permite mantener indefinidamente la situación irregular. Artículo 63 de la Ley de Tierras Agrícolas
Excepciones al arrendamiento por herencia, edad avanzada o enfermedad
No todas las tierras que el propietario deja de cultivar directamente están en situación ilegal. La Ley de Tierras Agrícolas reconoce determinadas excepciones, entre ellas la herencia y la enfermedad. Distinga primero el motivo de la tenencia y el historial de cultivo.
Situación del propietario | Condiciones que deben examinarse | Aspectos a tener en cuenta
Enfermedad, incorporación al servicio militar, estudios, entre otros | Interrupción temporal del cultivo por una causa inevitable prevista en la ley | Se necesitan documentos que expliquen el motivo y su duración
Propietario de edad avanzada | Tener 60 años o más y haber dedicado la tierra a su propia actividad agrícola durante al menos 5 años | Comprobar también las condiciones relativas a la residencia y a la ubicación de la parcela
Tierras heredadas | Excepciones a la propiedad y el arrendamiento por herencia | Comprobar el límite de propiedad y las normas sobre la encomienda del excedente
Abandono de la actividad agrícola tras muchos años | Requisitos legales, como el período de actividad agrícola | Distinguirlo de una simple compra por una persona que no se dedica a la agricultura
Encomienda por un particular al Banco de Tierras Agrícolas | Normas que la permiten para tierras que se poseen desde hace al menos 3 años, entre otras | Comprobar si la parcela concreta cumple las condiciones para ser aceptada
La excepción para propietarios de edad avanzada no puede determinarse solo por la edad. La ley la establece para tierras utilizadas en la propia actividad agrícola durante «al menos 5 años». También hay que comprobar si la parcela se encuentra en la ciudad o el condado donde reside el propietario, o en una ciudad o un condado colindante. Artículo 23 de la Ley de Tierras Agrícolas, guía del Ministerio sobre los casos en que se permite el arrendamiento
En un documento explicativo del 3 de octubre de 2026, el Ministerio indicó lo siguiente:
Tener circunstancias que dificulten el cultivo no obliga de inmediato a enajenar la tierra ni a pagar el 25% de su valor.
La enfermedad, los desastres o los preparativos para cultivar pueden reconocerse como motivos justificados para dejar la tierra sin cultivar. Un contrato verbal tampoco es ilegal por el solo hecho de no estar por escrito. No obstante, conviene dejar constancia escrita de sus condiciones para prevenir disputas. Documento explicativo del Ministerio sobre la enajenación de tierras no cultivadas y los arrendamientos verbales
¿Pueden autorizarse después las instalaciones ilegales?
La posibilidad de obtener una autorización posterior se limita a las instalaciones que puedan cumplir los requisitos para obtenerla. No es un sistema que admita de forma generalizada todas las casetas agrícolas, almacenes o zonas de acopio. También hay que comprobar el uso real de la instalación y las restricciones impuestas por otras leyes.
El Ministerio impulsa la aprobación posterior del cambio de uso de instalaciones para las que no se siguieron los trámites necesarios. Esta aprobación supone examinar los requisitos y reconocer posteriormente que la situación se ajusta a la ley. También puede generar una contribución para la conservación de tierras agrícolas. Anuncio sobre regularización del 21 de septiembre de 2026
Compruebe por separado lo siguiente:
· Si se permite instalar ese tipo de infraestructura en una zona de promoción agrícola
· Si la instalación necesita autorización o declaración de cambio de uso de tierras agrícolas
· Si puede cumplir los requisitos de otras leyes, incluidas las de construcción
· Si ya se ha dictado una orden de restitución del terreno
Incumplir una orden de restitución del terreno también puede dar lugar a una multa coercitiva. Las órdenes de venta de tierras no son las únicas relevantes. No dé por hecho que empezar a cultivar directamente regulariza a la vez todas las instalaciones ilegales. Casos sujetos a multas coercitivas según la información jurídica de uso cotidiano
Errores frecuentes y cómo comprobar la situación
Uno de los errores más habituales es equiparar las parcelas incluidas en la inspección con aquellas para las que ya se ha decidido ordenar la enajenación. Tampoco debe calcularse el volumen de ventas urgentes a partir del alcance de la inspección. Las siguientes distinciones ayudan a valorar cada caso.
Interpretación frecuente | Qué debe comprobarse
Si la inspección detecta un problema, se impone inmediatamente el 25% | Tipo de orden, plazo de cumplimiento y motivo del incumplimiento
La norma del 25% se creó en 2026 | El Ministerio explica que se aplica desde la reforma de 2021
Sin contrato escrito, todo arrendamiento es ilegal | Distinguir si se permite arrendar la parcela de la cuestión de cómo probar el contrato
Solicitar la intervención del Banco de Tierras Agrícolas lo resuelve todo | Diferencias entre presentar la solicitud, firmar el contrato y obtener una decisión de aplazamiento de la enajenación
La herencia o la edad avanzada eliminan todos los requisitos | Diferencias entre los requisitos legales de cada caso y la orientación prevista para la ley especial
El Ministerio corrigió directamente la información sobre cuándo se introdujo la norma del 25% y sobre los contratos verbales. Conviene no dar por hecho que presentar una solicitud al Banco de Tierras Agrícolas produce por sí solo efectos jurídicos. Compruebe por escrito el tipo de contrato y el resultado del trámite. Documento explicativo del Ministerio del 3 de octubre de 2026
Si los datos de la inspección no coinciden con la situación real
Si hay diferencias entre los documentos y lo observado sobre el terreno, lo primero es ordenar los hechos parcela por parcela. Debe explicarse por qué la persona inscrita como propietaria y quien cultiva realmente son distintas. La legalidad del arrendamiento o de la falta de cultivo depende de ese motivo.
· Compruebe en el aviso de inspección las parcelas y el período que se examinará.
· Ordene cronológicamente las circunstancias de adquisición, quién ha cultivado la tierra y cómo se ha utilizado.
· Reúna contratos, registros de cultivo y otros documentos que respalden su explicación.
· Pregunte a la administración local competente cómo corregir errores o presentar alegaciones.
· Si recibe un documento que ordena la enajenación, consulte por separado las instrucciones para presentar observaciones o impugnarlo.
Antes de imponer una multa coercitiva, está previsto un plazo de al menos 10 días para presentar observaciones. El plazo para impugnar su imposición es de 30 días desde la notificación. Dar explicaciones durante la inspección e impugnar una multa ya impuesta son procedimientos distintos. Información jurídica de uso cotidiano, artículo 63 de la Ley de Tierras Agrícolas
Perspectivas de precios y comprobaciones antes de comprar tierras agrícolas
El alcance de la inspección integral no basta para predecir una fuerte caída de los precios de las tierras agrícolas. Según la información publicada el 30 de julio de 2026, la inspección detallada abarca 780.000 ha. Esa superficie no equivale a la superficie para la que se han confirmado órdenes de enajenación. Noticia de MBC sobre el anuncio del Ministerio
El efecto en el mercado dependerá de las parcelas que realmente deban enajenarse y de la demanda de compradores en cada región. Cabe inferir, de forma condicionada, que un aumento de la oferta podría presionar los precios a la baja. Sin embargo, no se ha confirmado ni una caída generalizada de las tierras agrícolas del área metropolitana ni que las parcelas de buena calidad mantengan su precio.
Aspecto que debe examinarse antes de comprar | Pregunta que debe hacerse
Posibilidad de cultivar | Si dispone de tiempo para cultivar realmente y puede desplazarse hasta la parcela
Finalidad de la adquisición | Si puede cumplir en la práctica el plan de cultivo que presentará
Uso actual | Si la descripción del contrato coincide con el estado de la parcela
Legalidad de las instalaciones | Si los almacenes, las zonas de acopio y otras instalaciones cuentan con los permisos necesarios
Arrendamientos | Cómo continuará el contrato con quien cultiva actualmente la tierra
Medidas administrativas | Si existen documentos relativos a una obligación de enajenar, una orden de enajenación o una orden de restitución del terreno
Si piensa comprar tierras agrícolas solo por expectativas de desarrollo, examine primero las obligaciones de uso. Aunque le indiquen que puede arrendarlas legalmente, debe comprobar las condiciones de la parcela concreta. Su inclusión en la inspección no basta para considerarla una venta urgente ni para concluir que está infravalorada.
Entre los fines previstos para los datos de la inspección está también la actualización de la información sobre tierras agrícolas. El Gobierno planea utilizarlos para facilitar la jubilación de agricultores de edad avanzada y el acceso de agricultores jóvenes a la tierra. La concentración de parcelas y la ampliación de la escala de explotación mediante el Banco de Tierras Agrícolas también forman parte de las medidas previstas. Esto no supone una garantía de compra ni de precio para ninguna parcela concreta. Plan del Ministerio para utilizar los resultados de la inspección
Injoys
