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La orientación principal de la reforma del régimen fiscal inmobiliario es favorecer a quienes hayan residido efectivamente durante mucho tiempo en una vivienda, en lugar de limitarse a premiar a quienes simplemente la hayan poseído durante un periodo prolongado. El impuesto integral sobre bienes inmuebles ampliará la deducción básica para los hogares con una sola vivienda, al tiempo que reforzará la tributación de las viviendas de alto valor, mientras que el impuesto sobre las ganancias de capital pasará a conceder una deducción mayor por el periodo de residencia que por el de tenencia.
Este artículo analiza la estructura del sistema y sus efectos previstos basándose en el contenido de la reforma facilitada. La reforma fiscal no entra en vigor inmediatamente después de su anuncio, y los tipos impositivos, los plazos y las disposiciones transitorias pueden cambiar durante el proceso de modificación legislativa en la Asamblea Nacional y de revisión de los decretos de aplicación.
Impuestos que deben diferenciarse primero
El objetivo directo de esta reforma no es el impuesto global sobre la renta, sino el impuesto integral sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre las ganancias de capital.
- Impuesto integral sobre bienes inmuebles: es un impuesto sobre la tenencia que se aplica a quienes poseen viviendas u otros inmuebles por encima de un determinado valor, tomando como referencia el 1 de junio de cada año.
- Impuesto sobre las ganancias de capital: es el impuesto aplicado a las ganancias obtenidas por la venta de una vivienda. Forma parte de la Ley del Impuesto sobre la Renta, pero su sistema de cálculo difiere del impuesto global sobre la renta aplicado a los ingresos laborales, empresariales y otros.
- Valor oficial: es el valor administrativo utilizado como base para calcular impuestos sobre la tenencia, como el impuesto integral sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre la propiedad. No coincide con el precio de mercado, que es el precio real de la transacción.
- Deducción básica: es la cantidad que se resta primero del valor oficial total de las viviendas al calcular el impuesto integral sobre bienes inmuebles. Esto no significa que toda la cantidad que supere la deducción básica se convierta directamente en impuesto.
Reforma del impuesto integral sobre bienes inmuebles: ampliación de la deducción para una vivienda de residencia habitual
Según la reforma facilitada, la deducción básica actual del impuesto integral sobre bienes inmuebles para los hogares con una sola vivienda aumentará de 1.200 millones de wones a 1.400 millones de wones. La estructura mantiene en 900 millones de wones la deducción básica para los contribuyentes generales.
| Categoría | Criterio actual | Orientación de la reforma |
|---|---|---|
| Deducción básica para hogares con una sola vivienda | Valor oficial de 1.200 millones de wones | Valor oficial de 1.400 millones de wones |
| Cuando no se reside efectivamente en la vivienda | Sin criterio de residencia separado | Se propone aplicar una deducción de 900 millones de wones |
| Deducción básica para contribuyentes generales y propietarios de varias viviendas | Valor oficial de 900 millones de wones | Se mantienen los 900 millones de wones |
| Estructura de tipos impositivos | Diferenciada según el número de viviendas | Se propone unificarla en un intervalo del 0,5~5% |
| Tributación de viviendas de alto valor | Aplicación de los tipos y proporciones actuales | Orientación hacia el aumento de los tipos de los tramos superiores y del coeficiente de valor justo de mercado |
Si la reforma entra en vigor tal como está planteada, es posible que los hogares con una sola vivienda de residencia habitual cuyo valor oficial sea superior a 1.200 millones de wones y de hasta 1.400 millones de wones dejen de estar sujetos al impuesto integral sobre bienes inmuebles. En cambio, la carga fiscal sobre las viviendas de alto valor podría aumentar mediante ajustes de los tipos impositivos y del coeficiente de valor justo de mercado.
El impuesto integral sobre bienes inmuebles no se determina solo por el valor oficial
El impuesto integral sobre bienes inmuebles se calcula, en términos generales, en el siguiente orden.
- Se suman los valores oficiales de las viviendas de cada contribuyente.
- Se resta la deducción básica aplicable.
- Se aplica el coeficiente de valor justo de mercado para obtener la base imponible.
- Se aplican los tipos correspondientes a cada tramo de la base imponible.
- Se tienen en cuenta la parte duplicada del impuesto sobre la propiedad, las deducciones fiscales por edad avanzada y tenencia a largo plazo, así como el límite de la carga fiscal.
Por tanto, aunque el valor oficial sea el mismo, la cuota final puede variar según el número de viviendas, la composición del hogar, el porcentaje de propiedad, la edad, el periodo de tenencia y si existe o no residencia efectiva. El «aumento de entre 2 y 5 veces del impuesto» mencionado en la reforma no debe considerarse un resultado aplicable uniformemente a todas las viviendas de alto valor, sino una estimación basada en determinadas condiciones de precio y tenencia.
El criterio para determinar la residencia efectiva es fundamental
Si se concede una deducción de 1.400 millones de wones a los residentes efectivos y de 900 millones de wones a quienes no residan en la vivienda, deberán concretarse en la ley o en el decreto de aplicación los siguientes aspectos.
- Si solo se comprobará la residencia en la fecha de referencia fiscal o si será necesario haber residido durante un periodo determinado
- Qué criterio se utilizará cuando el domicilio registrado y el lugar de residencia real sean diferentes
- Si se reconocerán los casos en los que no se haya podido residir temporalmente por motivos laborales, de enfermedad, educativos o de trabajo en el extranjero
- Cómo se tratarán las viviendas en copropiedad de los cónyuges o divididas entre miembros del hogar
- Si habrá excepciones para viviendas heredadas, situaciones temporales de dos viviendas y viviendas de bajo valor en zonas no metropolitanas
Mientras estos criterios no se definan, no será posible calcular con precisión el impuesto integral sobre bienes inmuebles de una persona basándose únicamente en la «deducción de 1.400 millones de wones por residencia efectiva».
Reforma del impuesto sobre las ganancias de capital: transición de la tenencia a la residencia
La actual deducción especial por tenencia a largo plazo para hogares con una sola vivienda aplica, si se cumplen determinados requisitos, una tasa de deducción anual del 4% tanto por el periodo de tenencia como por el de residencia, hasta un máximo total del 80%.
La reforma propone sustituirla por una deducción de ingresos por residencia a largo plazo y reducir gradualmente la deducción correspondiente a la mera tenencia. Según el calendario facilitado, a partir de 2029 la deducción por tenencia será del 0% y la deducción por residencia será del 8% por año, hasta un máximo del 80%.
| Elemento | Sistema actual | Orientación de la reforma para 2029 |
|---|---|---|
| Deducción por periodo de tenencia | 4% anual, máximo del 40% | 0% |
| Deducción por periodo de residencia | 4% anual, máximo del 40% | 8% anual, máximo del 80% |
| Tasa máxima total de deducción | 80% | 80% |
| Eje principal de la deducción | Tenencia y residencia a largo plazo | Residencia efectiva |
| Límite de la deducción | Cálculo conforme a la legislación vigente | Se proponen 2.000 millones de wones en 2028 y 1.000 millones de wones en 2029 |
Aunque la tasa máxima de deducción sigue siendo del 80%, el periodo durante el que la vivienda solo se haya poseído sin residir en ella dejará de contribuir a la deducción. Es posible que aumente la carga del impuesto sobre las ganancias de capital para los propietarios que no hayan vivido efectivamente en la vivienda debido a un arrendamiento de larga duración, una estancia en el extranjero o la residencia en otra zona.
Una tasa de deducción del 80% no equivale a una reducción del 80% del impuesto sobre las ganancias de capital
La deducción por tenencia o residencia a largo plazo no suele ser un crédito fiscal que reste directamente el 80% del impuesto calculado. Como consiste en deducir una cantidad determinada de la ganancia patrimonial sujeta a tributación, el porcentaje real de ahorro fiscal varía según el precio de adquisición, los gastos necesarios, la parte de la ganancia patrimonial de viviendas de alto valor sujeta a tributación, la deducción básica y los tramos impositivos.
También deberá comprobarse en el proyecto de ley oficial a qué se refiere el «límite de deducción de 2.000 millones o 1.000 millones de wones» planteado en la reforma. Esto se debe a que el resultado variará considerablemente dependiendo de si se trata de un límite sobre la ganancia patrimonial susceptible de deducción o de un límite sobre la propia cantidad deducida.
Efectos previstos según el tipo de contribuyente
| Tipo de contribuyente | Orientación prevista | Variables principales |
|---|---|---|
| Propietario de una sola vivienda que la ha poseído y habitado continuamente durante mucho tiempo | Posibilidad de mantener la tasa máxima de deducción | Periodo de residencia efectiva y límite de deducción |
| Propietario de una sola vivienda que la ha poseído durante mucho tiempo sin residir en ella | Posible aumento del impuesto sobre las ganancias de capital | Calendario de reducción de la deducción por tenencia |
| Propietario de una vivienda de muy alto valor con una gran ganancia patrimonial | Posible aumento de la carga por la reducción del límite de deducción | Precio de adquisición, precio de transmisión y periodo de residencia |
| Propietario de una vivienda de alto valor con un periodo breve de residencia | Posible reducción de la tasa de deducción | Periodo reconocido de residencia y disposiciones transitorias |
| Propietario de una vivienda adquirida antes de la reforma | El resultado variará según las disposiciones transitorias | Fecha de adquisición, historial de residencia y fecha de transmisión |
